Ihr Auto wurde bei einem Unfall beschädigt. Ein anderer hat ihn verschuldet. Vielleicht fragen Sie sich, ob Sie das Geld für die Reparatur überhaupt in die Werkstatt stecken müssen. Vielleicht wollen Sie den Wagen so verkaufen, selbst reparieren oder das Geld einfach behalten. Die gute Nachricht: Das Gesetz gibt Ihnen genau dieses Wahlrecht.

Kurz gesagt

Ja, Sie können nach einem Unfall statt der tatsächlichen Reparatur auch den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangen – ohne die Reparatur überhaupt durchzuführen. Das nennt man fiktive Abrechnung auf Gutachtenbasis. Der Haken: Sie bekommen nicht automatisch den vollen Netto-Reparaturpreis der Werkstatt. Sie bekommen nur das, was die Reparatur tatsächlich erfordern würde. Und die gegnerische Versicherung darf Sie unter bestimmten Voraussetzungen auf eine günstigere, gleichwertige Werkstatt verweisen.

Womit ich Ihnen helfe

• Prüfung, ob fiktive Abrechnung in Ihrem Fall wirtschaftlich sinnvoll ist oder ob konkrete Abrechnung mehr bringt
• Durchsetzung des vollen Schadensersatzanspruchs gegenüber der gegnerischen Versicherung, inklusive Zurückweisung unberechtigter Kürzungen
• Prüfung, ob ein Verweis auf eine günstigere Werkstatt überhaupt zulässig ist
• Klärung der Umsatzsteuerfrage bei Reparatur in Eigenregie oder Weiterverkauf
• Kommunikation mit dem Sachverständigen und der Versicherung, damit Sie sich nicht selbst durch die Schadensregulierung kämpfen müssen

Die rechtliche Grundlage: Ihr Wahlrecht nach § 249 BGB

Nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB können Sie bei einer Sachbeschädigung statt der Wiederherstellung (also der Reparatur) den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangen. Sie sind niemandem gegenüber verpflichtet, das Fahrzeug tatsächlich reparieren zu lassen. Sie müssen auch nicht belegen, was mit dem Geld geschieht. Grundlage für die Berechnung ist in der Regel ein Sachverständigengutachten, das die voraussichtlichen Reparaturkosten netto ausweist. Bei kleineren Schäden reicht oft ein Kostenvoranschlag.

Wichtig für das Verständnis: „Fiktiv“ heißt nicht „frei erfunden“. Der Betrag orientiert sich an dem, was eine Reparatur in einer markengebundenen Fachwerkstatt am Wohnort tatsächlich kosten würde. Nur bekommen Sie diesen Betrag ausgezahlt, statt ihn der Werkstatt zu geben.

Die Grenze: Umsatzsteuer wird nur ersetzt, wenn sie anfällt

Hier liegt der wichtigste Unterschied zur konkreten Abrechnung, und viele Mandanten unterschätzen ihn: § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB stellt klar: Der erforderliche Geldbetrag schließt die Umsatzsteuer nur ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist. Lassen Sie nicht reparieren, bekommen Sie nur den Netto-Reparaturbetrag. Das gilt auch, wenn Sie in Eigenregie reparieren, ohne dass Umsatzsteuer anfällt. Die im Gutachten ausgewiesene Umsatzsteuer streicht die Versicherung dann zu Recht aus der Abrechnung. Lassen Sie später doch reparieren und weisen das mit Rechnung nach, können Sie die tatsächlich angefallene Umsatzsteuer nachfordern.

Der Werkstattverweis: Wann die Versicherung Sie auf eine billigere Werkstatt schicken darf

Ein häufiger Streitpunkt: Die Versicherung kürzt die fiktiv abgerechneten Reparaturkosten unter Verweis auf eine günstigere „freie“ oder „alternative“ Werkstatt in Ihrer Nähe. Das ist nicht grundsätzlich unzulässig. Es gelten aber Bedingungen, die die Versicherung erfüllen muss:

• Die alternative Werkstatt muss dem Gutachten zufolge technisch gleichwertig arbeiten (gleiche Qualitätsstandards, Originalteile, Garantieleistungen wie eine markengebundene Werkstatt)
• Sie muss für Sie mühelos und ohne weiteres zugänglich sein
• Bei neueren Fahrzeugen (in der Regel bis zum Alter von etwa drei Jahren) ist ein Verweis auf eine freie Werkstatt regelmäßig unzumutbar. Der Grund: Die Reparaturhistorie in einer markengebundenen Werkstatt ist für den Werterhalt relevant
• Die Versicherung trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die alternative Werkstatt tatsächlich gleichwertig und zumutbar ist – nicht Sie

Verweigert die Versicherung die Zahlung des vollen, im Gutachten festgestellten Betrags mit einem pauschalen Verweis ohne konkrete Prüfung dieser Kriterien, ist das rechtlich angreifbar.

Ablauf: So gehe ich für Sie vor

1. Schadensfeststellung: Ich sorge dafür, dass ein unabhängiges Sachverständigengutachten (nicht das der gegnerischen Versicherung) die Reparaturkosten netto belastbar dokumentiert.
2. Entscheidung fiktiv oder konkret: Ich prüfe für Sie, ob sich fiktive Abrechnung, konkrete Reparatur oder ein Verkauf des Fahrzeugs mehr lohnt. Das hängt davon ab, ob und wie Sie weiterfahren wollen.
3. Geltendmachung gegenüber der Versicherung: Ich fordere den erforderlichen Netto-Reparaturbetrag ein und weise unberechtigte Kürzungen, insbesondere pauschale Werkstattverweise, zurück.
4. Nachforderung bei späterer Reparatur: Reparieren Sie später doch, sichere ich Ihnen die Nachforderung der dann tatsächlich angefallenen Umsatzsteuer.

Beispiel aus der Praxis

Ein Mandant wird an einer Kreuzung unverschuldet in die Fahrertür gefahren. Das Sachverständigengutachten weist Netto-Reparaturkosten in Höhe eines mittleren vierstelligen Betrags aus, zuzüglich Umsatzsteuer. Der Wagen ist ohnehin schon älter. Der Mandant möchte ihn nicht reparieren lassen, sondern weiterfahren und das Geld für den nächsten Fahrzeugkauf zurücklegen. Die gegnerische Versicherung zahlt zunächst nur einen gekürzten Betrag unter Verweis auf eine „gleichwertige“ freie Werkstatt zwei Autostunden entfernt. Nach Prüfung der Zumutbarkeit und Gleichwertigkeit dieser Werkstatt setze ich den vollen, im Gutachten ausgewiesenen Netto-Betrag durch. Die Umsatzsteuer bleibt außen vor, weil keine Reparatur erfolgt.

Häufige Fehler

• Bruttobetrag aus dem Kostenvoranschlag der Werkstatt ohne Prüfung fordern: Bei fiktiver Abrechnung steht Ihnen die Umsatzsteuer nur zu, wenn sie tatsächlich anfällt. Wer das übersieht, fordert von vornherein zu viel oder wird später gekürzt.
• Pauschale Werkstattverweise der Versicherung unwidersprochen hinnehmen: Die Gleichwertigkeit und Zumutbarkeit muss die Versicherung konkret nachweisen, nicht Sie widerlegen.
• Kein unabhängiges Gutachten einholen: Wer sich allein auf die Kalkulation der gegnerischen Versicherung verlässt, gibt die eigene Verhandlungsgrundlage aus der Hand.
• Nachforderung der Umsatzsteuer bei späterer Reparatur vergessen: Der Anspruch verjährt nicht sofort, sollte aber zeitnah und mit Rechnungsnachweis geltend gemacht werden.

Häufige Fragen

Muss ich mein Auto reparieren lassen, um Schadensersatz zu bekommen?

Nein. Nach § 249 Abs. 2 BGB haben Sie die Wahl, statt der Reparatur den dafür erforderlichen Geldbetrag zu verlangen. Sie müssen weder reparieren noch nachweisen, was mit dem Geld geschieht.

Bekomme ich bei fiktiver Abrechnung die Umsatzsteuer erstattet?

Nur, wenn und soweit sie tatsächlich anfällt. Ohne Reparatur mit Rechnungsnachweis wird nur der Netto-Reparaturbetrag ersetzt.

Darf die Versicherung mich auf eine billigere Werkstatt verweisen?

Nur wenn diese Werkstatt nachweislich technisch gleichwertig und für Sie zumutbar erreichbar ist. Bei neueren Fahrzeugen ist ein solcher Verweis meist unzumutbar. Die Beweislast dafür liegt bei der Versicherung.

Kann ich später doch reparieren lassen und die Umsatzsteuer nachfordern?

Ja. Legen Sie eine Reparaturrechnung vor, können Sie die tatsächlich angefallene Umsatzsteuer zusätzlich zum bereits erhaltenen Netto-Betrag geltend machen.

Ist fiktive Abrechnung immer die bessere Wahl?

Nicht zwangsläufig. Bei umfangreicheren Schäden oder wenn Sie das Fahrzeug ohnehin fachgerecht reparieren lassen wollen, kann konkrete Abrechnung – also die Erstattung der tatsächlichen Rechnung inklusive Umsatzsteuer – wirtschaftlich vorteilhafter sein. Das hängt vom Einzelfall ab.

Ihr nächster Schritt

Ob fiktive oder konkrete Abrechnung für Sie günstiger ist, hängt von den Details Ihres Falls ab. Das Gleiche gilt für die Frage, ob ein Werkstattverweis der Versicherung berechtigt ist. Damit Sie nicht unnötig Geld liegen lassen, prüfe ich Ihr Gutachten und die Position der Versicherung im Erstgespräch. Weitere Informationen rund um die Regulierung nach einem Verkehrsunfall finden Sie auf meiner Themenseite Kfz-Unfall. Oder Sie melden sich direkt bei mir. Dann kläre ich für Sie, wie ich den vollen Schadensersatz durchsetze.

Ein Brief im Kanzlei-Design, eine hohe Forderung, eine kurze Frist – und ein mulmiges Gefühl, dass hier etwas nicht stimmt. Aktuell kursieren vermehrt professionell gestaltete Zahlungsaufforderungen. Sie imitieren bekannte Kanzleien und Inkassobüros und drängen Empfänger zur schnellen Überweisung. Haben Sie so ein Schreiben vor sich, zahlen Sie jetzt nicht in Panik. Prüfen Sie stattdessen gezielt.

Kurz gesagt

Ein gefälschtes Inkassoschreiben begründet keine Zahlungspflicht. Sie schulden dem Absender nichts, denn ein wirksamer Anspruch steht nicht dahinter. Will jemand mit erfundenen Forderungen Geld erschleichen, handelt es sich strafrechtlich um versuchten oder vollendeten Betrug (§ 263 StGB). Wichtig ist: nicht zahlen, nicht überstürzt reagieren, aber auch nicht einfach wegwerfen. Prüfen Sie stattdessen die Echtheit, sichern Sie Beweise und melden Sie die Sache.

Womit ich Ihnen helfe

• Ich prüfe für Sie, ob die Forderung und der Absender überhaupt echt und berechtigt sind
• Ich formuliere bei Bedarf eine rechtssichere Reaktion an den vermeintlichen Absender oder die echte Kanzlei, deren Name missbraucht wurde
• Ich unterstütze bei der Strafanzeige und der Meldung an die zuständigen Stellen
• Ich kläre, ob hinter dem gefälschten Schreiben eine reale, aber unberechtigte oder verjährte Forderung steckt – und wie Sie sich dagegen wehren

So erkennen Sie eine Fälschung

Echte Inkassounternehmen und Rechtsanwaltskanzleien müssen registriert sein, wenn sie geschäftsmäßig Forderungen für Dritte eintreiben. Inkassodienstleister brauchen dafür eine Zulassung nach § 10 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG). Das öffentlich einsehbare Rechtsdienstleistungsregister weist sie dort aus. Fehlt der Absender dort komplett, ist das ein starkes Indiz für eine Fälschung. Das Gleiche gilt, wenn Name, Anschrift und Registernummer nicht übereinstimmen. Bei angeblichen Anwaltskanzleien lohnt der Blick ins Bundesweite Amtliche Anwaltsverzeichnis. Alternativ rufen Sie kurz bei der genannten Kanzlei an – über eine selbst recherchierte Telefonnummer, nicht über die im Brief angegebene.

Weitere typische Warnzeichen: eine IBAN aus einem Land ohne erkennbaren Bezug zur angeblichen Forderung, ein generisches oder leicht verändertes Kanzlei-Logo, Rechtschreibfehler trotz angeblich professionellem Absender, eine nicht nachvollziehbare Forderungsgrundlage (welcher Vertrag, welche Rechnung, welches Datum?) sowie massiver Zeitdruck mit Drohungen wie Konto- oder Gehaltspfändung binnen 24 oder 48 Stunden. Seriöse Forderungsschreiben nennen immer die zugrunde liegende Ursprungsforderung konkret. Sie lassen sich beim angeblichen Gläubiger verifizieren.

Zivilrechtlich: Sie schulden nichts

Eine Forderung entsteht nicht durch einen Brief, sondern durch einen wirksamen Anspruch – etwa aus einem Vertrag, den Sie tatsächlich geschlossen haben. Ist die Forderung frei erfunden, gibt es keine Rechtsgrundlage. Sie müssen dann nichts zahlen, egal wie professionell das Schreiben aussieht oder wie viel Druck es aufbaut. Das gilt auch, wenn jemand den Namen einer real existierenden Kanzlei oder eines real existierenden Inkassounternehmens missbraucht hat. Mit diesem Unternehmen hatten Sie dann schlicht keinen Kontakt, der eine Zahlungspflicht auslösen könnte.

Wichtig ist die Abgrenzung zu einer echten, aber überzogenen oder verjährten Forderung. Manchmal ist der Absender real, doch die Forderung selbst unberechtigt, längst verjährt oder der Höhe nach falsch berechnet. Auch dagegen müssen Sie sich wehren – aber mit anderen Mitteln als bei einer kompletten Fälschung, etwa durch Widerspruch, Einrede der Verjährung oder Prüfung der Ursprungsforderung. Deshalb lohnt sich in jedem Fall eine fachliche Einordnung, bevor Sie reagieren.

Strafrechtlich: Betrug und was Sie tun können

Wer mit einem gefälschten Inkassoschreiben eine erfundene Forderung geltend macht, um Sie durch Täuschung zu einer Zahlung zu bewegen, erfüllt den Tatbestand des Betrugs nach § 263 StGB. Voraussetzung sind eine Täuschung über Tatsachen, ein dadurch erregter Irrtum und eine beabsichtigte Vermögensschädigung zugunsten des Täters. Betrug ist mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bedroht. Bereits der Versuch ist strafbar. Ob im Einzelfall ein vollendeter oder nur versuchter Betrug vorliegt, hängt davon ab, ob bereits gezahlt wurde. Für Sie als Betroffenen ändert das an der Handlungsempfehlung nichts.

Zuständig für die Strafanzeige ist jede Polizeidienststelle oder die Staatsanwaltschaft. Die Täter sitzen häufig im Ausland oder agieren anonym über gefälschte Konten. Deshalb führt eine Anzeige nicht immer zu einer Verurteilung. Sie ist trotzdem wichtig, damit die Ermittlungsbehörden ein Muster erkennen und weitere Opfer verhindert werden können. Informieren Sie parallel die Verbraucherzentrale – sie sammelt Betrugsmuster und warnt öffentlich vor aktuellen Wellen. Wurde eine reale Kanzlei oder ein reales Inkassounternehmen missbraucht, benachrichtigen Sie auch dieses Unternehmen. So kann es gegebenenfalls rechtlich gegen den Missbrauch seines Namens vorgehen.

Beweise sichern – so gehen Sie vor

Bevor Sie irgendetwas wegwerfen oder löschen, sichern Sie das Schreiben vollständig. Dazu gehören: der komplette Briefkopf mit Logo und Absenderangaben, die genannte IBAN und der Zahlungsempfänger, das Datum und die gesetzte Frist, der Umschlag mit Poststempel (falls postalisch zugestellt) sowie bei E-Mails die vollständigen Kopfzeilen (Header) mit der tatsächlichen Absenderadresse. Machen Sie Fotos oder Scans, bevor Sie das Original bei der Polizei oder Verbraucherzentrale vorlegen. Diese Unterlagen sind die Grundlage für die Strafanzeige. Sie helfen auch dabei, das Schreiben rechtssicher als Fälschung einzuordnen.

Beispiel aus der Praxis

Ein Mandant von mir erhält einen Brief im Design einer bundesweit bekannten Kanzlei. Angeblich geht es um eine offene Rechnung eines Online-Shops, den er nie genutzt hat. Die Forderung soll binnen 48 Stunden auf ein Konto bei einer ausländischen Bank überwiesen werden, sonst drohe die Zwangsvollstreckung. Eine Prüfung im Rechtsdienstleistungsregister zeigt: Unter diesem Namen ist niemand registriert. Die echte Kanzlei mit ähnlichem Namen bestätigt auf Nachfrage, mit dem Schreiben nichts zu tun zu haben. Der Mandant zahlt nicht, sichert Brief und Umschlag, erstattet Strafanzeige und informiert die Verbraucherzentrale. Die Sache ist für ihn damit rechtlich erledigt, ohne dass er einen Cent verloren hat.

Häufige Fehler

Viele Betroffene zahlen aus Angst vor Vollstreckung oder Schufa-Eintrag, obwohl beides bei einer erfundenen Forderung gar nicht drohen kann. Andere ignorieren das Schreiben komplett und werfen es weg, ohne es zu dokumentieren. Damit fehlt später der Beweis, falls doch weitere Post oder gar ein echtes Inkasso- oder Mahnverfahren folgt. Ein dritter häufiger Fehler: Betroffene rufen die im Brief angegebene Telefonnummer an, um „das zu klären“. Diese Nummer führt aber oft direkt zu den Tätern. Die versuchen dann, weitere persönliche Daten oder sogar eine Zahlung am Telefon herauszulocken.

Häufige Fragen

Muss ich auf ein gefälschtes Inkassoschreiben überhaupt reagieren?

Eine Antwortpflicht gegenüber den Absendern eines gefälschten Schreibens besteht nicht, denn sie machen keinen echten Anspruch geltend. Reagieren sollten Sie trotzdem – aber gegenüber Polizei, Verbraucherzentrale und gegebenenfalls der real existierenden, missbrauchten Kanzlei. Nicht gegenüber den Betrügern selbst.

Woran erkenne ich, ob ein Inkassounternehmen überhaupt berechtigt ist, Forderungen einzutreiben?

Prüfen Sie die Registrierung im Rechtsdienstleistungsregister. Es dokumentiert die Zulassung nach § 10 RDG öffentlich einsehbar. Fehlt der Eintrag oder stimmen die Angaben nicht überein, handelt es sich entweder um eine Fälschung oder um eine unzulässige Rechtsdienstleistung.

Was passiert, wenn ich versehentlich schon gezahlt habe?

Melden Sie sich umgehend bei Ihrer Bank, um eine Rückbuchung oder Sperrung zu prüfen. Erstatten Sie parallel Strafanzeige, denn bereits gezahltes Geld ist ein wichtiges Beweisstück für einen vollendeten Betrug. Je schneller Sie handeln, desto größer sind die Chancen, dass die Bank die Überweisung noch stoppen kann.

Kann ich als Verbraucher selbst gegen die Betrüger vorgehen, etwa zivilrechtlich?

Zivilrechtliche Ansprüche gegen anonyme oder im Ausland sitzende Täter lassen sich in der Praxis kaum durchsetzen. Identität und Zustelladresse sind meist unbekannt. Der wirksamere Weg ist die strafrechtliche Anzeige – sie schützt auch andere potenzielle Opfer.

Was ist der Unterschied zu einem echten, aber überhöhten Inkassoschreiben?

Bei einem echten Inkassounternehmen mit gültiger Registrierung steckt in der Regel eine reale Ursprungsforderung dahinter. Deren Höhe oder Berechtigung kann im Einzelfall trotzdem strittig sein. Hier hilft keine Strafanzeige, sondern eine inhaltliche Prüfung der Forderung und gegebenenfalls ein Widerspruch oder die Einrede der Verjährung.

Ihr nächster Schritt

Ob Fälschung oder überzogene echte Forderung – beides lässt sich meist innerhalb weniger Tage rechtssicher klären, wenn Sie nicht vorschnell zahlen und die Beweise sichern. Ich prüfe Ihr Schreiben, ordne es rechtlich ein und begleite Sie durch Strafanzeige und Meldung, damit Sie schnell wieder Ruhe haben. Mehr zu verwandten Themen aus dem Zivilrecht finden Sie in meinem Ratgeber. Bei einem konkreten Schreiben empfehle ich ein kurzes Erstgespräch, in dem ich mit Ihnen die nächsten Schritte kläre.

Sie öffnen Ihre Nebenkostenabrechnung für 2025 und der Posten Grundsteuer ist fast doppelt so hoch wie im Vorjahr. Kein Tippfehler, keine Willkür Ihres Vermieters – sondern die zum 1.1.2025 wirksam gewordene Grundsteuerreform, die jetzt erstmals in den Abrechnungen ankommt. Die Frage, die Sie sich zu Recht stellen: Muss ich diesen Sprung einfach so hinnehmen?

Kurz gesagt

Ja, die Grundsteuer ist grundsätzlich umlagefähig – aber nur, wenn Ihr Mietvertrag das wirksam vereinbart, und nur in der tatsächlich vom Finanzamt festgesetzten Höhe. Eine deutlich höhere Grundsteuer 2025/2026 ist für sich genommen kein Fehler der Abrechnung, sondern Folge der Reform. Trotzdem lohnt sich eine genaue Prüfung: Umlageschlüssel, Vollständigkeit der Belege und die Einwendungsfrist von zwölf Monaten entscheiden darüber, ob Sie zahlen müssen oder etwas zurückfordern können.

Womit ich Ihnen helfe

• Ich prüfe Ihre Nebenkostenabrechnung auf formelle und inhaltliche Fehler
• Ich kläre, ob Ihr Mietvertrag die Grundsteuer überhaupt wirksam umlegt
• Ich fordere für Sie Belegeinsicht beim Vermieter an und werte den Grundsteuerbescheid aus
• Ich formuliere fristgerechte Einwendungen und vertrete Sie bei Streit über die Abrechnung

Warum die Grundsteuer jetzt so stark steigt

Bis Ende 2024 wurde die Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten berechnet, die in den alten Bundesländern noch aus dem Jahr 1964 stammten – in Bayern gab es ohnehin ein eigenes Verfahren. Das Bundesverfassungsgericht hatte diese veralteten Werte für verfassungswidrig erklärt, weil sie Grundstücke völlig ungleich behandelten. Seit dem 1.1.2025 gilt die reformierte Grundsteuer, die erstmals auf aktuellen Bemessungsgrundlagen beruht. In Bayern kommt dabei das reine Flächenmodell zum Einsatz, das allein auf Grundstücks- und Gebäudefläche abstellt und den Lagewert außer Acht lässt – anders als im Bundesmodell, das auch Bodenrichtwert und Miethöhe einbezieht. Je nach Kommune und Hebesatz führt das zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen: Manche Grundstücke werden entlastet, viele – gerade in gefragten Lagen – deutlich stärker belastet. Diese neue Grundsteuer wird 2025 erstmals fällig und taucht deshalb jetzt in den Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2025 auf, die Ihnen 2026 zugehen.

Ist die Grundsteuer in Ihrem Mietvertrag überhaupt umlagefähig?

Die Grundsteuer zählt zu den Betriebskosten, die ein Vermieter grundsätzlich auf den Mieter umlegen darf. Das ergibt sich aus § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), der die „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ nennt und dazu klarstellt: Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer. Diese Umlage geschieht aber nicht automatisch. Sie muss im Mietvertrag konkret vereinbart sein – entweder durch ausdrückliche Nennung der Grundsteuer oder durch eine wirksame Pauschalklausel, die auf die Anlage zu § 2 BetrKV verweist. Fehlt eine solche Vereinbarung ganz, darf der Vermieter die Grundsteuer nicht umlegen, unabhängig davon, wie hoch sie ausfällt. Prüfen Sie deshalb zuerst Ihren Mietvertrag, bevor Sie sich mit der Höhe beschäftigen.

Was Sie bei der Höhe konkret prüfen sollten

Ist die Umlage grundsätzlich vereinbart, darf der Vermieter nur die tatsächlich vom Finanzamt festgesetzte Grundsteuer umlegen – nicht mehr, nicht weniger. Fordern Sie deshalb Einsicht in den aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde an; darauf haben Sie als Mieter einen Anspruch, denn die Abrechnung muss für Sie nachvollziehbar sein. Prüfen Sie außerdem:

• Umlageschlüssel: Wird die Grundsteuer nach Wohnfläche, nach Miteigentumsanteilen oder nach Personenzahl verteilt – entspricht das der im Mietvertrag vereinbarten Methode?
• Abgrenzung bei gemischt genutzten Gebäuden: Enthält das Objekt auch Gewerbeeinheiten, muss deren Anteil an der Grundsteuer korrekt herausgerechnet werden, bevor der Rest auf die Wohnungen verteilt wird.
• Zeitraum: Betrifft die abgerechnete Grundsteuer tatsächlich den Abrechnungszeitraum 2025, oder wurden Nachzahlungen aus Vorjahren unzulässig mit hineingerechnet?
• Plausibilität der Steigerung: Eine Verdopplung ist angesichts der Reform in vielen bayerischen Kommunen real möglich und für sich kein Indiz für einen Fehler – aber ein Vergleich mit dem letzten Grundsteuerbescheid schafft Klarheit.

Belegeinsicht, Fristen und Ihr gutes Recht auf Nachprüfung

Als Mieter haben Sie ein Recht auf Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege, das sich aus dem allgemeinen Rechenschaftsgedanken des § 259 BGB ableitet und in der Vermieter-Mieter-Beziehung als Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis anerkannt ist. Verlangen Sie konkret den Grundsteuerbescheid und – falls vorhanden – den Verteilerschlüssel für das gesamte Objekt. Wichtig ist die Frist nach § 556 Abs. 3 BGB: Sie können Einwendungen gegen die Abrechnung nur bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach deren Zugang geltend machen, danach sind sie grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verzögerung nicht zu vertreten. Umgekehrt muss auch der Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen; eine verspätete Nachforderung darf er dann in der Regel nicht mehr stellen. Notieren Sie sich das Zugangsdatum Ihrer Abrechnung und handeln Sie zeitnah, wenn Sie Zweifel haben.

Ein typischer Fall aus der Praxis

Eine Mieterin einer Wohnung im Landkreis Ebersberg erhält ihre Nebenkostenabrechnung 2025 und stellt fest, dass sich der Grundsteueranteil gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt hat. Sie fordert vom Vermieter den aktuellen Grundsteuerbescheid an. Es zeigt sich: Die Kommune hat den Hebesatz angepasst, und durch das bayerische Flächenmodell fällt der Anstieg für dieses konkrete Grundstück tatsächlich hoch aus – die Zahl ist korrekt. Bei der Prüfung des Umlageschlüssels fällt jedoch auf, dass der Vermieter die im Erdgeschoss befindliche Gewerbeeinheit nicht herausgerechnet hat, sondern die gesamte Grundsteuer allein auf die Wohnparteien verteilt hat. Nach Korrektur reduziert sich der auf die Mieterin entfallende Anteil spürbar. Der Fehler lag also nicht in der Grundsteuerhöhe selbst, sondern in der Verteilung.

Häufige Fehler

• Die Abrechnung ungeprüft zahlen, weil „die Reform ja überall Erhöhungen bringt“ – ohne Umlageschlüssel und Bescheid zu vergleichen.
• Die Zwölf-Monats-Frist verstreichen lassen, weil man erst später Zeit findet, sich mit der Abrechnung zu befassen.
• Nur mündlich widersprechen, ohne den Einwand schriftlich und nachweisbar an den Vermieter zu senden.
• Den Mietvertrag nicht auf eine wirksame Umlagevereinbarung prüfen, obwohl gerade ältere oder unklare Klauseln oft angreifbar sind.
• Belegeinsicht gar nicht erst verlangen, aus Sorge vor Konflikt mit dem Vermieter – dabei ist dies ein normaler, gesetzlich verankerter Vorgang.

Häufige Fragen

Darf mein Vermieter die gestiegene Grundsteuer einfach voll umlegen?

Ja, wenn die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag wirksam vereinbart ist und der abgerechnete Betrag dem tatsächlichen Grundsteuerbescheid entspricht. Die Reform selbst ist kein Umlagehindernis – entscheidend sind Vertragsklausel, korrekter Umlageschlüssel und die richtige Zuordnung zum Abrechnungszeitraum.

Was, wenn die Grundsteuer im Mietvertrag gar nicht erwähnt ist?

Dann kommt es darauf an, ob eine wirksame Pauschalklausel zu den Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung vereinbart wurde. Fehlt jede Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten, darf die Grundsteuer nicht auf Sie umgelegt werden.

Wie lange habe ich Zeit, gegen die Abrechnung vorzugehen?

Sie können Einwendungen bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben. Danach sind Einwände in der Regel ausgeschlossen, außer Sie haben die Verspätung nicht selbst zu vertreten – lassen Sie die Frist deshalb nicht verstreichen.

Kann ich verlangen, den Grundsteuerbescheid zu sehen?

Ja, Sie haben Anspruch auf Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege, wozu auch der Grundsteuerbescheid gehört. Verlangen Sie die Einsicht schriftlich und mit angemessener Fristsetzung.

Was passiert, wenn ich einfach nicht zahle?

Ein pauschales Zurückhalten der Nachzahlung ohne konkrete, begründete Einwendungen ist riskant und kann zu Mahnungen oder im Streitfall zu einer Klage führen. Prüfen Sie die Abrechnung zunächst fundiert und legen Sie, wenn nötig, begründet und fristgerecht Widerspruch ein, statt einfach nicht zu reagieren.

Ihr nächster Schritt

Eine deutlich höhere Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung ist meist real – aber ob der Betrag, der Umlageschlüssel und die Fristen tatsächlich stimmen, lässt sich nur mit Blick auf Ihren konkreten Mietvertrag und Ihre konkrete Abrechnung sagen. Lassen Sie mich Ihre Unterlagen prüfen, bevor die Einwendungsfrist verstreicht. Für weitere Themen rund um Ihre Immobilie finden Sie einen Überblick unter Immobilienrecht. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch – ich sage Ihnen offen, ob sich ein Einwand lohnt.

Diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.