Was darf die WEG-Eigentümerversammlung beschließen?
Nicht jeder Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ist wirksam. Wo die Grenzen liegen, wann Sie widersprechen können und welche Frist dabei zählt, lesen Sie hier.
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Sie haben eine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten, oder es liegt bereits ein Protokoll vor. Ein Beschluss ärgert Sie. Vielleicht hat die Versammlung eine Sanierung durchgewunken, deren Kosten Sie für unangemessen halten. Vielleicht hat sie Ihren Antrag auf eine Lademöglichkeit für Ihr Elektroauto abgelehnt. Die zentrale Frage lautet dann fast immer: Durfte die Versammlung das überhaupt so entscheiden?
Kurz gesagt
Die Eigentümerversammlung darf grundsätzlich über alles beschließen, was zur „ordnungsmäßigen Verwaltung“ des gemeinschaftlichen Eigentums gehört – von der Hausordnung über die Instandhaltung bis zur Verwalterbestellung. Für bauliche Veränderungen, die über normale Instandhaltung hinausgehen, gilt seit der WEG-Reform ein eigenes Regime. Es sieht einfache Mehrheit vor, aber auch inhaltliche Grenzen. Ein rechtswidriger Beschluss ist nicht automatisch unwirksam – er bleibt gültig, wenn Sie ihn nicht binnen eines Monats gerichtlich anfechten.
Womit ich Ihnen helfe
- Ich prüfe, ob die Versammlung mit einem konkreten Beschluss ihre Beschlusskompetenz überschritten hat
- Ich erhebe und begründe fristwahrend die Anfechtungsklage gegen Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft
- Ich setze Ihren Anspruch auf privilegierte bauliche Veränderungen durch – Barrierefreiheit, E-Ladepunkt, Einbruchschutz, Glasfaser, Steckersolar
- Ich berate Sie vor der Versammlung, damit Sie Anträge rechtssicher stellen und protokollieren lassen
- Ich vertrete Sie bei Beschlussersetzungsklagen, wenn eine notwendige Entscheidung ausbleibt
Wofür die Versammlung überhaupt zuständig ist
Nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer eine „ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung“ des gemeinschaftlichen Eigentums. Das gilt nur, soweit keine Vereinbarung – etwa in der Teilungserklärung – etwas anderes regelt. § 19 Abs. 2 WEG nennt dafür sechs Kernbereiche, die zwingend zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören: die Hausordnung, die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, eine angemessene Versicherung, die Bildung einer Erhaltungsrücklage, die Festsetzung von Vorschüssen sowie – in der Regel – die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Über all das darf die Versammlung mit einfacher Mehrheit entscheiden, ohne dass eine Sonderregel greift.
Wichtig: Eine Vereinbarung der Eigentümer – meist die Teilungserklärung – geht der bloßen Beschlusskompetenz vor. Was die Teilungserklärung regelt, kann die Versammlung nicht per Mehrheitsbeschluss überschreiben. Dafür braucht es grundsätzlich eine Vereinbarungsänderung. An dieser müssen alle Eigentümer mitwirken, nicht nur die Mehrheit der Versammlung.
Bauliche Veränderungen: die eigentliche Streitzone
Maßnahmen, die über die ordentliche Instandhaltung hinausgehen – etwa der Anbau eines Balkons, eine Fassadendämmung mit optischer Veränderung oder eine neue Ladeinfrastruktur – fallen unter § 20 WEG. Hier gilt seit der Reform ein eigenes System:
- Grundsatz (§ 20 Abs. 1 WEG): Bauliche Veränderungen bedürfen eines Beschlusses. Die Versammlung fasst diesen mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG) – eine Zustimmung aller Eigentümer ist dafür in der Regel nicht nötig.
- Privilegierte Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG): Für bestimmte Zwecke kann jeder einzelne Eigentümer eine angemessene bauliche Veränderung verlangen – etwa Barrierefreiheit, Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, Einbruchschutz, Anschluss an ein Hochleistungstelekommunikationsnetz oder ein Steckersolargerät. Die Versammlung muss hierüber einen Beschluss fassen, kann die Maßnahme als solche aber nicht grundsätzlich verweigern – allenfalls über das „Wie“ der Ausführung mitbestimmen.
- Zustimmungserfordernis Dritter (§ 20 Abs. 3 WEG): Beeinträchtigt die Maßnahme einen Eigentümer über das beim geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus, ist zusätzlich seine Zustimmung nötig.
- Absolute Grenze (§ 20 Abs. 4 WEG): Unzulässig sind Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne dessen Zustimmung unbillig benachteiligen. Einen solchen Beschluss darf die Versammlung gar nicht erst fassen – fasst sie ihn trotzdem, ist er anfechtbar.
Für Sie als Eigentümer heißt das: Ein „Nein“ der Versammlung zu Ihrem Antrag auf eine E-Ladestation ist nicht automatisch das letzte Wort. Bei den privilegierten Maßnahmen haben Sie einen Anspruch; notfalls können Sie ihn gerichtlich durchsetzen.
Formale Wirksamkeit: Ladung, Tagesordnung, Mehrheit
Ein Beschluss steht und fällt auch damit, ob die Versammlung die Verfahrensregeln einhält. Nach § 23 WEG muss der Gegenstand des Beschlusses schon in der Einladung zur Versammlung stehen – also in der Tagesordnung. Stimmt die Versammlung über einen nicht angekündigten Punkt ab, ist das ein klassischer Anfechtungsgrund. Ebenso kann die Versammlung beschließen, dass Eigentümer per elektronischer Kommunikation teilnehmen. Mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen kann sie sogar rein virtuelle Versammlungen ohne physische Präsenz zulassen.
Beim Stimmrecht gilt: Jeder Eigentümer hat grundsätzlich eine Stimme (§ 25 WEG). Bei mehreren Miteigentümern einer Einheit dürfen diese das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Der Beschluss schließt einen Eigentümer vom Stimmrecht aus, wenn er ein Rechtsgeschäft mit ihm betrifft, einen Rechtsstreit gegen ihn einleitet oder eine bereits rechtskräftig festgestellte Pflichtverletzung sanktioniert. Stimmt der Ausgeschlossene trotzdem mit, kann das die Mehrheit kippen und den Beschluss angreifbar machen.
Anfechtung: Ablauf und die entscheidende Monatsfrist
Halten Sie einen Beschluss für rechtswidrig, wird er dadurch nicht automatisch unwirksam. Nach § 44 WEG kann ein Eigentümer gerichtlich beantragen, einen Beschluss für ungültig erklären zu lassen (Anfechtungsklage). Bei besonders schweren Mängeln kann er stattdessen dessen Nichtigkeit feststellen lassen (Nichtigkeitsklage). Bleibt umgekehrt ein notwendiger Beschluss aus, kommt eine Beschlussersetzungsklage in Betracht.
Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen einzelne Miteigentümer. Der Verwalter muss die übrigen Eigentümer unverzüglich über eine erhobene Klage informieren. Das Gericht verbindet mehrere Verfahren zum selben Beschluss zur gemeinsamen Verhandlung. Das Urteil wirkt dann für und gegen alle Wohnungseigentümer – unabhängig davon, ob sie selbst geklagt haben.
Entscheidend ist die Frist aus § 45 WEG: Sie müssen die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht erheben. Zusätzlich müssen Sie die Klage innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründen. Diese Fristen sind eng bemessen und laufen ab dem Tag der Versammlung, nicht erst ab Zugang des Protokolls. Nur in engen, gesetzlich geregelten Ausnahmefällen kann das Gericht eine Fristversäumung heilen – entsprechend den Wiedereinsetzungsvorschriften der Zivilprozessordnung. Darauf sollten Sie sich aber nicht verlassen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümergemeinschaft beschließt in der Jahresversammlung mehrheitlich eine energetische Fassadensanierung. Der Punkt stand nicht auf der ursprünglichen Tagesordnung, sondern kam erst spontan unter „Sonstiges“ zur Abstimmung. Ein Eigentümer hält die Kostenverteilung für unangemessen. Er erfährt erst drei Wochen später vom Protokoll. Weil der Tagesordnungspunkt nicht ordnungsgemäß angekündigt war, besteht ein Anfechtungsgrund. Die Monatsfrist läuft aber bereits seit dem Versammlungstag. Der Eigentümer muss deshalb rasch handeln, um die Klage noch fristgerecht einzureichen.
Häufige Fehler
- Zu langes Zuwarten: Viele Eigentümer sammeln erst Argumente oder warten das Protokoll ab, bevor sie aktiv werden. Dabei verstreicht die Monatsfrist. Danach ist der Beschluss endgültig wirksam, selbst wenn er rechtswidrig war.
- Klage gegen den Verwalter statt gegen die Gemeinschaft: Die Anfechtungsklage muss sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten – ein falscher Beklagter kostet wertvolle Zeit innerhalb der laufenden Frist.
- Verwechslung von Anfechtbarkeit und Nichtigkeit: Nicht jeder Fehler macht einen Beschluss nichtig. Die meisten Mängel führen nur zur Anfechtbarkeit – die müssen Sie aktiv und fristgerecht geltend machen.
- Privilegierte Maßnahmen als „Kann“ missverstehen: Bei Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz, Glasfaser und Steckersolar besteht ein Anspruch dem Grunde nach. Lehnt die Versammlung eine solche Maßnahme pauschal ab, ist das rechtlich angreifbar.
Häufige Fragen
Kann ich einen Beschluss auch noch nach Ablauf der Monatsfrist angreifen?
In der Regel nein. Sie müssen die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben. Danach wird der Beschluss endgültig wirksam, selbst wenn er inhaltlich fehlerhaft war. Nur bei besonders schweren Mängeln, die zur Nichtigkeit führen, ist eine zeitlich nicht befristete Feststellungsklage denkbar. Das betrifft aber nur Ausnahmefälle.
Muss ich meine Klage sofort vollständig begründen?
Nein. Sie müssen die Klage selbst binnen eines Monats erheben; die inhaltliche Begründung können Sie innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung nachreichen. In der Praxis sollten Sie die Begründung aber nicht bis zum letzten Tag hinauszögern.
Was passiert, wenn ich bei der Versammlung gar nicht anwesend war?
Auch wer nicht teilgenommen hat, kann Beschlüsse anfechten. Die Frist läuft trotzdem ab dem Tag der Beschlussfassung, nicht ab Kenntnisnahme. Wer regelmäßig nicht teilnehmen kann, sollte sich das Protokoll zeitnah zusenden lassen oder eine Vertretung organisieren.
Kann die Versammlung meine Zustimmung zu einer baulichen Veränderung erzwingen, obwohl sie mich besonders beeinträchtigt?
Nein. Beeinträchtigt die Veränderung einen Eigentümer über das beim geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus, ist zusätzlich seine Zustimmung nötig. Ohne diese Zustimmung darf die Versammlung die Maßnahme insoweit nicht beschließen oder genehmigen.
Wer trägt die Kosten für eine von mir gewünschte bauliche Veränderung?
Bei den privilegierten Maßnahmen wie E-Ladepunkt oder Steckersolar trägt grundsätzlich der Eigentümer die Kosten, der sie verlangt hat. Die konkrete Kostenverteilung kann im Einzelfall aber von weiteren Umständen abhängen, etwa wenn mehrere Eigentümer von der Maßnahme profitieren.
Ihr nächster Schritt
Ob ein Beschluss Ihrer Eigentümerversammlung Bestand hat, hängt von formalen Details und engen Fristen ab. Bei diesen Fristen zählt jeder Tag. Halten Sie einen Beschluss für rechtswidrig, oder verwehrt Ihnen die Versammlung einen Anspruch auf eine bauliche Veränderung, sollten Sie das umgehend prüfen lassen. Handeln Sie, bevor die Monatsfrist verstreicht. In einem Erstgespräch sehe ich mir Einladung, Tagesordnung und Protokoll an. Dann sage ich Ihnen, ob und wie eine Anfechtung Erfolg haben kann – mehr zu meiner Arbeit im Immobilienrecht.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-09-10.