Muss mir die Hausverwaltung die Provision für die Neuvermietung meiner Wohnung zurückzahlen?
Verwalter dürfen für die Vermittlung von Wohnungen aus dem eigenen Verwaltungsbestand keine Provision verlangen. Was das für bereits gezahlte Beträge bedeutet und wie Sie diese zurückholen.
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Ihre Hausverwaltung hat für die Neuvermietung Ihrer Wohnung eine Provision berechnet — oft zwei Monatskaltmieten oder mehr, sauber im Verwaltervertrag als „Vermittlungsentgelt bei Neuvermietung“ festgehalten. Sie haben gezahlt, weil es im Vertrag stand. Jetzt fragen Sie sich, ob das überhaupt zulässig war.
Kurz gesagt
In den meisten Fällen: nein, die Verwaltung durfte diese Provision nicht verlangen. Wer eine Wohnung selbst verwaltet, darf für deren Vermittlung an neue Mieter kein gesondertes Entgelt beanspruchen. Das schließt § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermRG ausdrücklich aus. Nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung gilt dieses Verbot auch dann, wenn nicht der Mieter, sondern der Vermieter selbst die Provision zahlen soll. Bereits gezahlte Beträge können Sie regelmäßig zurückfordern.
Womit ich Ihnen helfe
- Prüfung Ihres Verwaltervertrags auf unzulässige Provisionsklauseln
- Berechnung der Rückforderungssumme über alle relevanten Neuvermietungen und Jahre
- Fristgerechte, außergerichtliche Geltendmachung gegenüber der Verwaltung
- Durchsetzung der Rückzahlung notfalls per Klage
Warum die Provision unzulässig ist
Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt, wann jemand für die Vermittlung eines Mietvertrags über Wohnraum überhaupt Geld verlangen darf. Grundsätzlich braucht es dafür einen erfolgreich vermittelten Mietvertrag (§ 2 Abs. 1 WoVermRG). Absatz 2 nimmt dem Vermittler diesen Anspruch aber in bestimmten Konstellationen komplett wieder weg. Das gilt unter anderem dann, wenn der Vermittler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der betreffenden Wohnung ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermRG).
Genau das ist bei der klassischen Hausverwaltung der Fall. Sie verwaltet Ihre Wohnung bereits im Rahmen des Verwaltervertrags und übernimmt bei einem Mieterwechsel typischerweise auch die Suche nach neuen Mietern, Besichtigungen und den Vertragsabschluss. Wenn dieselbe Verwaltung dafür zusätzlich eine Provision verlangt, fällt sie unter das Verbot. Das gilt unabhängig davon, wie die Klausel im Vertrag genannt wird („Vermittlungspauschale“, „Neuvermietungsgebühr“ oder eben „Provision“). Entscheidend ist wirtschaftlich, wofür das Geld fließt, nicht die Bezeichnung.
Was die Rechtsprechung klargestellt hat
Lange Zeit war umstritten: Gilt das Provisionsverbot auch, wenn der Vermieter selbst zahlen soll — nicht der Mietinteressent? Schließlich richtet sich das Wohnungsvermittlungsgesetz seinem Namen nach eigentlich an den Schutz von Wohnungssuchenden. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat diese Frage inzwischen geklärt und einer einschränkenden Auslegung des Gesetzes eine Absage erteilt: Der Gesetzgeber habe das Verbot nicht auf Vereinbarungen mit Wohnungssuchenden beschränkt.
Der Grund: Das Verbot schützt mittelbar auch Mieter, wenn der Vermieter die Provision zahlen muss. Er könnte versucht sein, die Kosten über eine höhere Miete weiterzugeben. Eine Provisionsklausel im Verwaltervertrag ist danach insgesamt unwirksam, wenn Verwalter und Vermittler personenidentisch sind. Das gilt für Klauseln, die für die Neuvermietung einer bereits verwalteten Wohnung ein zusätzliches Entgelt vorsehen.
Rückforderung: Voraussetzungen und Verjährung
Ist die Provisionsklausel unwirksam, fehlt der Zahlung von Anfang an ein rechtlicher Grund. Der Rückforderungsanspruch stützt sich auf die Herausgabepflicht bei ungerechtfertigter Bereicherung: Wer ohne rechtlichen Grund auf Kosten eines anderen etwas erlangt hat, muss es herausgeben (§ 812 Abs. 1 BGB).
Für die Verjährung gilt die regelmäßige Frist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt aber erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Zusätzlich müssen Sie zu diesem Zeitpunkt von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis gehabt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten haben müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Wenn Ihnen die Unzulässigkeit der Klausel erst jetzt bekannt geworden ist, kann das für den Fristbeginn wichtig sein. Das prüfe ich im Einzelfall genau, besonders bei Zahlungen, die schon mehrere Jahre zurückliegen.
Wann eine Provision doch zulässig sein kann
Das Verbot greift, weil Vermittler und Verwalter identisch sind. Beauftragen Sie dagegen einen unabhängigen Makler mit der Neuvermietung, greift § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermRG nicht — vorausgesetzt, der Makler verwaltet die Wohnung nicht selbst. Dann gelten die allgemeinen Regeln zur Maklerprovision. Ob eine konkrete Klausel wirklich einen echten Dritten betrifft oder wirtschaftlich der Verwaltung selbst zugutekommt (etwa bei verbundenen Unternehmen), ist im Zweifel eine Frage des Einzelfalls. Dafür lohnt sich ein genauer Blick in das Vertragswerk.
Ein typischer Fall aus der Praxis
Eine Vermieterin hatte ihre Eigentumswohnung seit Jahren einer Hausverwaltung anvertraut, die auch die Neuvermietung nach jedem Mieterwechsel übernahm. Der Verwaltervertrag sah für jede Neuvermietung eine „Vermittlungsprovision“ von anderthalb Monatskaltmieten vor. Bei drei Mieterwechseln stellte die Verwaltung sie über mehrere Jahre hinweg jeweils anstandslos in Rechnung, die Vermieterin zahlte sie. Erst nach dem Ende des Verwaltungsverhältnisses fiel es bei der Durchsicht der alten Abrechnungen auf: Die Verwaltung hatte diese Provision zusätzlich zur ohnehin geschuldeten Verwaltervergütung erhoben. Dabei musste sie diese Leistung im Rahmen ihres eigenen Verwaltungsauftrags ohnehin erbringen.
Häufige Fehler
- Die Klausel steht im Vertrag – deshalb hinterfragen viele sie nicht. Doch die vertragliche Vereinbarung macht eine gesetzlich ausgeschlossene Provision nicht wirksam.
- Manche erwägen die Rückforderung erst Jahre später, ohne die Verjährungsfrage zu prüfen — dadurch drohen ältere Zahlungen zu verjähren.
- Viele fordern nur die zuletzt gezahlte Provision zurück, obwohl sie über mehrere Neuvermietungen und Jahre hinweg gezahlt haben.
- Viele sprechen die Rückforderung nur informell an, ohne schriftliche Fristsetzung, statt sie förmlich und nachweisbar geltend zu machen.
Häufige Fragen
Gilt das Provisionsverbot auch, wenn im Vertrag nicht „Provision“, sondern „Vermittlungspauschale“ oder „Servicegebühr“ steht?
Ja. Entscheidend ist, wofür Sie wirtschaftlich zahlen: für die Vermittlung eines Mietvertrags durch denjenigen, der die Wohnung zugleich verwaltet. Die Bezeichnung im Vertrag ändert daran nichts.
Kann ich auch Provisionen zurückfordern, die schon vor mehreren Jahren gezahlt wurden?
Grundsätzlich ja, solange die dreijährige Verjährungsfrist noch läuft. Diese beginnt regelmäßig erst am Jahresende, in dem Sie von der Unzulässigkeit der Klausel Kenntnis erlangt haben oder hätten erlangen müssen. Das prüfe ich im Einzelfall genau.
Was passiert, wenn im Verwaltervertrag zusätzlich eine reguläre Verwaltervergütung vereinbart ist?
Diese bleibt davon unberührt. Unwirksam ist nur die zusätzliche Provision für die Neuvermietung; die vereinbarte laufende Verwaltervergütung für die allgemeine Objektbetreuung ist eine eigenständige, zulässige Gegenleistung.
Betrifft das Verbot auch Wohnungseigentümergemeinschaften mit externem WEG-Verwalter?
Ja, das Verbot knüpft an die Personenidentität von Verwalter und Vermittler an. Das gilt für die Einzelvermietung ebenso wie für eine Wohnung innerhalb einer WEG, die der WEG-Verwalter zugleich neu vermietet.
Muss ich die Rückforderung selbst gerichtlich durchsetzen, oder reicht ein Schreiben an die Verwaltung?
Oft lässt sich eine berechtigte Rückforderung schon mit einem fundierten außergerichtlichen Schreiben samt Fristsetzung klären, insbesondere wenn die Rechtslage eindeutig ist. Reagiert die Verwaltung nicht oder bestreitet sie den Anspruch, bleibt die Klage als nächster Schritt.
Ihr nächster Schritt
Wenn Ihre Hausverwaltung Ihnen für eine Neuvermietung eine Provision berechnet hat, lohnt sich ein genauer Blick in den Verwaltervertrag und die Abrechnungen der letzten Jahre. Im Erstgespräch prüfe ich, ob die Klausel unwirksam ist. Ich berechne, wie hoch Ihr Rückforderungsanspruch ausfällt, und kläre, welche Fristen gelten. Anschließend setze ich die Rückzahlung außergerichtlich oder gerichtlich durch. Mehr zu meiner Arbeit rund um Miet- und Verwaltungsfragen finden Sie unter /themen/immobilienrecht — sprechen Sie mich gerne direkt an.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-09-06.