Wohnung gewinnbringend untervermietet – darf der Vermieter deshalb kündigen?
Wer seine Wohnung mit Gewinn untervermietet, riskiert mehr als nur Ärger mit dem Vermieter. Ich erkläre, wann eine Kündigung droht und wie Sie sich richtig verhalten.
Sie vermieten Ihr WG-Zimmer während des Auslandssemesters unter, oder Sie geben die Wohnung übers Wochenende an Feriengäste weiter – und nehmen dabei spürbar mehr ein, als Sie selbst an Miete zahlen. Jetzt hat der Vermieter davon Wind bekommen und meldet sich mit scharfen Worten. Reicht das für eine Kündigung?
Kurz gesagt
Eine Untervermietung mit Gewinn ist für sich genommen kein automatischer Kündigungsgrund. Problematisch wird es erst, wenn Sie ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters untervermieten oder wenn die Untervermietung in Wahrheit ein eigenständiges Gewerbe ist, das mit einer bloßen Gebrauchsüberlassung nach § 553 BGB nichts mehr zu tun hat. Dann drohen Abmahnung und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung. Wer dagegen ordnungsgemäß um Erlaubnis gebeten hat, steht deutlich besser da – selbst wenn dabei ein Überschuss entsteht.
Womit ich Ihnen helfe
- Prüfung, ob Ihre Untervermietung erlaubnispflichtig ist und ob ein berechtigtes Interesse vorliegt
- Formulierung des Erlaubnisantrags gegenüber dem Vermieter bzw. Prüfung der Ablehnung
- Abwehr von Abmahnung und Kündigung wegen angeblich unbefugter Untervermietung
- Einschätzung, ob Ihr Modell (WG-Zimmer, Ferienvermietung, dauerhafte Untervermietung) noch als Gebrauchsüberlassung oder schon als eigenes Gewerbe zu bewerten ist
- Vertretung im Kündigungsschutzprozess, falls der Vermieter bereits gekündigt hat
Wann Sie überhaupt untervermieten dürfen
Nach § 553 BGB haben Sie einen Anspruch gegen Ihren Vermieter auf Erlaubnis, einen Teil des gemieteten Wohnraums einem Dritten zu überlassen – vorausgesetzt, bei Ihnen entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse daran. Das ist eine niedrige Hürde: Ein Auslandsaufenthalt, eine neue Partnerschaft, ein finanzieller Engpass oder schlicht der Wunsch, nicht allein in einer zu groß gewordenen Wohnung zu leben, genügen in aller Regel. Die Erlaubnis kann nur verweigert werden, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung dadurch übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus einem anderen wichtigen Grund nicht zumutbar ist. Wichtig: Der Anspruch bezieht sich auf einen Teil des Wohnraums – wollen Sie die gesamte Wohnung weitergeben, greift § 553 BGB nicht, dafür brauchen Sie eine gesonderte, freiwillige Zustimmung des Vermieters.
Ist die Überlassung für den Vermieter nur bei einer Mieterhöhung zumutbar (etwa weil durch den zusätzlichen Bewohner höhere Betriebskosten oder ein höherer Abnutzungsgrad entstehen), darf er die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen. Das ist normal und kein Grund, auf die Erlaubnis ganz zu verzichten.
Wo die Grenze zum Gewerbe verläuft – und warum Gewinn allein nicht reicht
Dass bei der Untervermietung ein Überschuss entsteht, macht sie noch nicht rechtswidrig. Das Gesetz verlangt von Ihnen keine altruistischen Motive – Sie müssen der Wohnung keinen Verlust abringen, um sich auf § 553 BGB berufen zu können. Entscheidend ist die Rechtsprechung dazu aber inzwischen deutlicher geworden: Das Untervermietungsrecht dient der vorübergehenden Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, nicht dazu, aus der Mietwohnung dauerhaft ein eigenes Erwerbsgeschäft zu machen. Wer die Wohnung systematisch und dauerhaft mit wechselnden Gästen kurzfristig weitervermietet – etwa im Stil einer gewerblichen Ferienvermietung –, bewegt sich regelmäßig außerhalb dessen, was als bloße Gebrauchsüberlassung gilt. In solchen Fällen kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern, ohne dass Ihnen ein Anspruch darauf zusteht, und eine bereits erteilte Erlaubnis deckt ein solches Geschäftsmodell in der Regel ohnehin nicht ab.
Für die Praxis heißt das: Ein gelegentlicher Überschuss bei einer erlaubten, zeitlich begrenzten Untervermietung ist unproblematisch. Ein auf Dauer angelegtes, gewerblich anmutendes Vermietgeschäft in der eigenen Mietwohnung ist es nicht – unabhängig davon, ob Sie dafür vorher gefragt haben oder nicht.
Die Kündigung: Wann sie wirklich droht
Vermieter können nicht wegen des Gewinns an sich kündigen, sondern wegen des vertragswidrigen Verhaltens dahinter. Praktisch relevant sind zwei Wege:
Fristlose Kündigung nach Abmahnung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Überlassen Sie die Wohnung unbefugt einem Dritten – also ohne die erforderliche Erlaubnis oder über das erlaubte Maß hinaus –, verletzt das die Rechte des Vermieters erheblich. Vor der fristlosen Kündigung muss er Sie aber grundsätzlich abmahnen und Ihnen Gelegenheit geben, die unbefugte Untervermietung zu beenden. Erst wenn Sie trotz Abmahnung weitermachen, darf fristlos gekündigt werden. Ohne vorherige Abmahnung ist eine solche Kündigung in aller Regel unwirksam.
Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB): Denkbar ist auch eine ordentliche Kündigung wegen erheblicher, schuldhafter Vertragspflichtverletzung, wenn die unbefugte Untervermietung zwar abgemahnt, aber (noch) nicht gravierend genug für die fristlose Variante war oder der Vermieter diesen milderen Weg wählt. Auch hier muss der Grund im Kündigungsschreiben konkret benannt werden.
Haben Sie dagegen ordnungsgemäß um Erlaubnis gebeten und diese erhalten – oder hätten Sie einen Anspruch darauf gehabt, weil ein berechtigtes Interesse vorlag –, fehlt es bereits am vertragswidrigen Verhalten. Eine Kündigung allein wegen des erzielten Überschusses trägt dann nicht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zieht für ein Jahr beruflich ins Ausland und vermietet seine Wohnung in dieser Zeit komplett unter, ohne den Vermieter zu informieren. Die Untermiete liegt spürbar über der eigenen Kaltmiete. Der Vermieter erfährt davon durch Nachbarn, mahnt die unbefugte Untervermietung ab und fordert die Rückabwicklung. Der Mieter reagiert nicht, woraufhin der Vermieter fristlos kündigt. Hätte der Mieter vorher um Erlaubnis gebeten, hätte er angesichts des beruflich bedingten Auslandsaufenthalts gute Chancen auf eine Erlaubnis gehabt – allenfalls gegen einen Untermietzuschlag. Weil er die Wohnung stattdessen ohne Erlaubnis und komplett weitergab, war die Abmahnung berechtigt, und die fristlose Kündigung nach fortgesetztem Pflichtverstoß hatte Aussicht auf Erfolg.
Häufige Fehler
- Untervermietung „einfach machen“ und den Vermieter erst informieren, wenn er selbst nachfragt
- Annahme, ein mündliches Okay reiche – im Streitfall fehlt dann der Nachweis
- Verwechslung von Teil- und Komplettüberlassung: Wer die ganze Wohnung weitergibt, verlässt den Anwendungsbereich des § 553 BGB
- Aus einer erlaubten gelegentlichen Untervermietung wird schleichend ein dauerhaftes Vermietgeschäft, ohne dass die Erlaubnis dafür je erweitert wurde
- Auf eine Abmahnung gar nicht oder trotzig statt sachlich reagieren, obwohl genau das die letzte Chance vor der Kündigung ist
Häufige Fragen
Muss ich dem Vermieter sagen, wie viel ich mit der Untervermietung verdiene?
Eine generelle Pflicht dazu gibt es nicht. Relevant für den Erlaubnisanspruch ist Ihr berechtigtes Interesse an der Überlassung, nicht die Höhe des Untermietzinses. Verlangt der Vermieter berechtigt einen Untermietzuschlag, weil ihm die Überlassung sonst nicht zumutbar ist, kann die Höhe der Untermiete dafür allerdings mittelbar eine Rolle spielen.
Was, wenn der Vermieter die Erlaubnis grundlos verweigert?
Liegt ein berechtigtes Interesse vor und greift keiner der gesetzlichen Ausnahmegründe, haben Sie einen einklagbaren Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. In der Praxis lohnt sich zunächst ein schriftlicher, gut begründeter Antrag – oft lässt sich eine gerichtliche Auseinandersetzung so vermeiden.
Kann der Vermieter fristlos kündigen, ohne mich vorher abzumahnen?
Bei unbefugter Untervermietung grundsätzlich nicht. Eine Abmahnung ist nur in engen Ausnahmefällen entbehrlich, etwa wenn sie erkennbar aussichtslos wäre. Ohne Abmahnung ist eine fristlose Kündigung aus diesem Grund meist angreifbar.
Zählt eine Ferienwohnungs-Plattform wie Airbnb automatisch als Gewerbe?
Nicht automatisch, aber die dauerhafte, wiederholte kurzzeitige Weitervermietung an wechselnde Gäste ähnelt strukturell eher einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb als einer klassischen Untervermietung. Je regelmäßiger und professioneller das Modell betrieben wird, desto eher verlässt es den Schutzbereich des § 553 BGB.
Ich habe bereits eine Abmahnung erhalten – was jetzt?
Reagieren Sie zeitnah und schriftlich, beenden Sie im Zweifel die unbefugte Untervermietung sofort und lassen Sie prüfen, ob die Abmahnung überhaupt berechtigt war. Wer hier falsch oder gar nicht reagiert, riskiert die nachfolgende Kündigung.
Ihr nächster Schritt
Ob Ihre Untervermietung rechtlich auf sicheren Beinen steht oder ob eine Abmahnung beziehungsweise Kündigung tatsächlich Bestand hat, hängt immer vom Einzelfall ab – von der Art der Überlassung bis zur Reaktion auf eine etwaige Abmahnung. Sprechen Sie mich an, bevor Sie auf ein Vermieterschreiben reagieren oder eine Untervermietung beginnen: Im Erstgespräch schauen wir uns Ihre Situation konkret an und klären die nächsten Schritte. Weitere Beiträge rund um Miete und Eigentum finden Sie unter /themen/immobilienrecht.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-08-03.