Mietrechtsreform 2026: Was auf Mieter und Vermieter zukommt
Die geplante Reform „Mietrecht II“ soll die Mietpreisbremse verschärfen und Mieter bei der Kündigung stärken. Noch ist sie nicht in Kraft — ich prüfe Ihre Verträge und laufenden Verfahren nach der aktuellen Rechtslage.
Die Bundesregierung plant mit dem „Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“ — kurz „Mietrecht II“ — die größte mietrechtliche Änderung seit Jahren. Wichtig vorweg: Die Reform ist noch nicht in Kraft. Der Gesetzentwurf (Bundestags-Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026) befindet sich inzwischen in den Ausschussberatungen; Änderungen im weiteren Verfahren sind wahrscheinlich. Für alle laufenden Mietsachen gilt deshalb weiterhin die aktuelle Rechtslage — nicht das, was kommen soll. Dieser Beitrag ordnet den Diskussionsstand ein und ersetzt keine Prüfung Ihres Einzelfalls.
Womit ich Ihnen helfe
- Prüfung Ihrer Bestandsverträge (möbliert, befristet, Indexmiete) auf künftige Angriffspunkte
- Bewertung laufender Räumungs- und Zahlungssachen nach der geltenden Rechtslage
- Anpassung Ihrer Mietverträge und Muster, sobald die endgültige Fassung feststeht
- Durchsetzung oder Abwehr von Mieterhöhungen und Kündigungen
Worum es geht — fünf geplante Änderungen
Der Entwurf will die Mietpreisbremse wirksamer machen und typische Umgehungswege schließen. Fünf Punkte sind für die Praxis besonders wichtig; die genannten Vorschriften sind Entwurfsfassungen (im Folgenden „BGB-E“).
1. Kurzzeitvermietung wird eingeschränkt (§ 549 BGB-E). Die Ausnahme vom Mieterschutz für Wohnraum „zum vorübergehenden Gebrauch“ soll grundsätzlich auf höchstens sechs Monate begrenzt werden — verlängerbar auf bis zu acht Monate bei nachweislich längerem Bedarf. Danach greifen alle Schutzvorschriften, insbesondere die Mietpreisbremse. Ziel ist es, Kettenbefristungen zur Umgehung der Mietpreisbremse zu unterbinden.
2. Möblierungszuschlag wird gedeckelt (§§ 556d, 556g BGB-E). Der Aufschlag für Möblierung soll auf höchstens ein Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat begrenzt werden. Entscheidend: Der Vermieter soll den Möblierungszuschlag vor Vertragsschluss gesondert ausweisen müssen — sonst gilt die Wohnung als unmöbliert, und ein Zuschlag entfällt.
3. Deckelung der Indexmiete in angespannten Märkten (§ 557b BGB-E). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die jährliche Erhöhung gebremst werden: Steigt der maßgebliche Preisindex binnen eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll die Hälfte des darüberliegenden Anteils unberücksichtigt bleiben.
4. Schonfristzahlung soll künftig auch die ordentliche Kündigung heilen (§ 573 Abs. 4 BGB-E). Das ist die für die Praxis folgenreichste Änderung. Nach geltendem Recht macht die vollständige Nachzahlung des Rückstands nur die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), nicht die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. Künftig soll die fristgerechte Nachzahlung einmalig auch die ordentliche Kündigung ausräumen.
5. Entlastung der Vermieter bei Modernisierung (§ 559c BGB-E). Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung angehoben werden — weniger Nachweisaufwand bei kleineren Maßnahmen.
Was das für Mieter bedeutet
- Möblierte oder befristete Wohnung? Lassen Sie prüfen, ob Befristung und Möblierungszuschlag sauber begründet sind. Eine überhöhte Miete ist schon heute angreifbar — die Mietpreisbremse müssen Sie allerdings durch eine förmliche Rüge geltend machen.
- Zahlungsverzug oder Räumungsklage? Wird die Reform Gesetz, verbessert sich Ihre Position, weil die rechtzeitige Nachzahlung dann auch die ordentliche Kündigung ausräumen kann. Bis dahin gilt die bisherige Rechtslage — hier zählt jeder Tag, warten Sie nicht auf das Gesetz.
- Indexmiete: Nehmen Sie Erhöhungsschreiben nach starken Indexsprüngen nicht ungeprüft hin.
Was das für Vermieter bedeutet
- Kurzzeit- und Möbliert-Modelle sollten Sie frühzeitig auf die geplante Sechs- bis Acht-Monats-Grenze und die Ausweispflicht vorbereiten.
- Modernisierung: Kleinere Maßnahmen bis 20.000 Euro werden voraussichtlich einfacher umlegbar — das lohnt eine vorausschauende Zeitplanung.
- Kündigungsstrategie: Bei Zahlungsverzug verliert die ordentliche Kündigung als Auffangnetz hinter der fristlosen Kündigung an Wert. Mahnen Sie Rückstände früh und nachweisbar an.
Häufige Fragen
Gilt die neue Mietpreisbremse schon?
Nein. Es handelt sich um einen Gesetzentwurf, der noch nicht verabschiedet ist. Für laufende Verträge und Verfahren gilt weiterhin die aktuelle Rechtslage.
Ich habe eine Räumungsklage am Hals und will nachzahlen — hilft mir die Reform?
Nach dem Entwurf würde die rechtzeitige Nachzahlung künftig auch die ordentliche Kündigung heilen. Solange die Reform nicht in Kraft ist, bleibt es aber bei der bisherigen Rechtslage. Handeln Sie deshalb sofort und warten Sie nicht auf das Gesetz.
Mein Vermieter verlangt einen Möblierungszuschlag — ist das zulässig?
Ein Zuschlag kann zulässig sein, muss aber nachvollziehbar sein. Der Entwurf verlangt künftig einen gesonderten Ausweis vor Vertragsschluss. Ob Ihr konkreter Zuschlag angreifbar ist, prüfe ich anhand Ihres Vertrags.
Ihr nächster Schritt
Ob Mieter oder Vermieter — sinnvoll ist jetzt, Bestandsverträge zu sichten und laufende Verfahren nach der geltenden Rechtslage zu bewerten, statt auf das Gesetz zu warten. Sobald die endgültige Fassung vorliegt, passe ich Ihre Verträge und Muster an die neue Fassung an. Mehr zu Miet- und Immobilienfragen finden Sie auf der Seite Immobilienrecht — oder bringen Sie mir Ihren Vertrag mit, und wir schauen ihn gemeinsam durch.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-07-25.