Wer zahlt was beim Hausverkauf – Notar, Grundbuch, Makler?
Notarkosten, Grundbucheintragung, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer: Wer beim Hausverkauf welche Kosten trägt, ist oft unklar. Ich sorge für eine klare, rechtssichere Regelung im Kaufvertrag.
Ein Immobilienverkauf scheitert selten am Kaufpreis – Streit gibt es fast immer bei der Frage, wer welche Nebenkosten trägt. Notar, Grundbuchamt, Makler, Finanzamt: Jede Position folgt eigenen Regeln, und wer sich allein auf „das macht man halt so“ verlässt, riskiert Ärger kurz vor der Beurkundung oder eine böse Überraschung danach.
Womit ich Ihnen helfe
- Prüfung und Verhandlung des Kaufvertragsentwurfs, insbesondere der Kostenklauseln
- Klärung, wer Notar-, Grundbuch- und Löschungskosten trägt
- Prüfung der Maklerprovision auf Wirksamkeit nach § 656c, § 656d BGB
- Klärung der Grunderwerbsteuerpflicht und ihrer vertraglichen Zuordnung
- Vertretung, wenn eine Partei vereinbarte Kosten nicht übernimmt
Notar-, Grundbuch- und Steuerkosten: Wer zahlt, ist Verhandlungssache
Die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und richtet sich nach dem beurkundeten Kaufpreis – je höher der Kaufpreis, desto höher die Gebühren. Wer diese Kosten im Innenverhältnis trägt, schreibt das Gesetz dagegen nicht vor; das regeln Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag selbst.
In der Praxis hat sich eine feste Aufteilung eingespielt, die die meisten Notare vorschlagen: Der Käufer trägt die Kosten der Beurkundung, der Eintragung der Auflassungsvormerkung, der Eigentumsumschreibung und – bei Finanzierung – der Grundschuldbestellung. Der Verkäufer trägt regelmäßig die Kosten für die Löschung nicht mehr benötigter Grundpfandrechte (Lastenfreistellung), da diese in seinem Interesse liegt. Das ist eingespielte Praxis, keine gesetzliche Pflicht – abweichende Vereinbarungen sind jederzeit möglich. Genau deshalb lohnt sich ein genauer Blick in den Vertragsentwurf, bevor Sie unterschreiben.
Auch bei der Grunderwerbsteuer gilt: Gesetzlich sind Käufer und Verkäufer nach § 13 Nr. 1 GrEStG gemeinsam Steuerschuldner – das Finanzamt könnte sich theoretisch an beide halten. In der Praxis übernimmt aber so gut wie immer der Käufer die Grunderwerbsteuer allein, weil der Kaufvertrag das entsprechend regelt. Ich achte darauf, dass diese Klausel eindeutig formuliert ist, damit Sie als Verkäufer nicht doch noch vom Finanzamt in Anspruch genommen werden, falls der Käufer die Steuer nicht zahlt.
Maklerprovision: Seit 2020 gilt eine hälftige Teilung
Seit der Reform der §§ 656c, 656d BGB Ende 2020 gilt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher ein klarer Grundsatz: Beauftragen beide Seiten denselben Makler, dürfen Käufer und Verkäufer nur zu gleichen Teilen mit der Provision belastet werden – eine einseitige Mehrbelastung ist unwirksam.
Hat nur eine Partei den Makler beauftragt – meist der Verkäufer –, darf die andere Partei zur Zahlung nur herangezogen werden, wenn die beauftragende Partei mindestens denselben Anteil trägt und diesen tatsächlich bereits gezahlt hat; erst dann wird der Anspruch gegen die andere Seite fällig. Diese Reihenfolge wird in der Praxis häufig übersehen – mit der Folge, dass Provisionsklauseln unwirksam sind oder eine Partei zu Unrecht in Vorleistung gedrängt wird. Ich prüfe Maklerverträge und Provisionsklauseln im Kaufvertrag darauf, ob sie diesen Vorgaben standhalten.
Bevor Sie den Kaufvertragsentwurf des Notars unterschreiben, lese ich die Kostenklauseln für Sie gegen: Sind Notar-, Grundbuch- und Löschungskosten sauber zugeordnet? Ist die Grunderwerbsteuerklausel eindeutig? Hält die Maklerprovision der hälftigen Teilung stand? Wo nötig, verhandle ich Änderungen, bevor der Notartermin stattfindet – danach lässt sich vieles nur noch schwer korrigieren. Mehr zu Ihren Möglichkeiten rund um Kauf, Verkauf und Vertragsgestaltung finden Sie auf meiner Themenseite Immobilienrecht.
Sie planen einen Hausverkauf und wollen wissen, welche Kosten tatsächlich auf Sie zukommen? Vereinbaren Sie ein Erstgespräch – die Kosten dafür richten sich nach dem RVG oder werden von Ihrer Rechtsschutzversicherung übernommen. Gemeinsam sorgen wir dafür, dass im Kaufvertrag von Anfang an klar steht, wer was zahlt.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-07-15.