Immobilien-Kaufvertrag prüfen lassen — worauf muss ich achten?
Der Notar erläutert den Kaufvertrag, prüft aber nicht Ihre Interessen. Worauf Sie vor der Beurkundung achten müssen und warum sich eine anwaltliche Prüfung lohnt.
Sie haben den Entwurf des notariellen Kaufvertrags in der Hand, die Beurkundung ist in wenigen Tagen — und ein ungutes Gefühl bleibt. Zu Recht: Der Notar berät bei der Beurkundung neutral und erläutert Ihnen den Text, prüft aber nicht, ob der Vertrag Ihre Interessen als Käufer oder Verkäufer gegenüber der Gegenseite wahrt. Genau diese Lücke schließe ich, indem ich Ihren Vertragsentwurf vor der Unterschrift lese.
Womit ich Ihnen helfe
- Prüfung des Vertragsentwurfs vor der notariellen Beurkundung
- Bewertung von Gewährleistungsausschlüssen und deren Grenzen
- Kontrolle der Regelungen zu Lastenfreistellung und Rangfolge im Grundbuch
- Prüfung der Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung
- Verständliche Erklärung, wo Nachverhandlungsbedarf besteht
Die typischen Risiken im Kaufvertrag
Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB) — das schützt vor Übereilung, aber nicht vor einem für Sie ungünstigen Vertragsinhalt. Drei Punkte verursachen in der Praxis die meisten Probleme:
Gewährleistungsausschluss: Bei Immobilienkäufen zwischen Privatpersonen ist ein Ausschluss der Sachmängelhaftung üblich und grundsätzlich zulässig. Er gilt aber nicht uneingeschränkt — verschweigt der Verkäufer einen Mangel arglistig oder übernimmt er eine Garantie für bestimmte Eigenschaften der Immobilie, kann er sich darauf nicht berufen (§ 444 BGB). Ich prüfe, wie der Ausschluss formuliert ist und ob Angaben im Vertrag als Garantie zu werten sind.
Lastenfreistellung und Grundbuch-Rang: Bestehende Grundschulden oder andere Belastungen müssen vor oder Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung gelöscht werden. Ist die Rangfolge im Grundbuch oder die Reihenfolge der Löschung ungenau geregelt, tragen Sie im Zweifel das Risiko, dass eine fremde Belastung bestehen bleibt.
Fälligkeit des Kaufpreises: Der Kaufpreis darf erst fällig werden, wenn bestimmte Sicherungen vorliegen — etwa die Eintragung einer Vormerkung zu Ihren Gunsten und die Lastenfreistellung sind eingeleitet. Fehlt eine saubere Fälligkeitsregelung, zahlen Sie unter Umständen, bevor Ihre eigene Rechtsposition abgesichert ist.
Ehrlich zu den Kosten
Anders als im Mietstreit übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Kaufvertragsprüfung meist nicht — es handelt sich um eine vorsorgliche Beratungsleistung ohne Rechtsstreit. Das sage ich Ihnen offen, statt es zu verschweigen. Gemessen an der Höhe eines Immobilienkaufs ist die Prüfung dennoch eine bewusste Investition, die sich erfahrungsgemäß auszahlt: Ein übersehener Mangel im Gewährleistungsausschluss oder eine ungesicherte Kaufpreisfälligkeit kostet im Zweifel ein Vielfaches der Prüfung. Mehr zum Thema auf der Seite Immobilienrecht.
Lassen Sie mir den Entwurf zukommen, bevor Sie beim Notar unterschreiben — danach ist es für Nachverhandlungen zu spät.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-07-04.