Wie viel darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Post ins Haus: Mieterhöhung. Ich erkläre, welche Grenzen das Gesetz setzt und wie Sie prüfen, ob Ihr Vermieter sich daran hält.
Ein Brief vom Vermieter, darin die Ankündigung: Die Miete soll steigen. Für viele Mieter in Kirchseeon und im Landkreis Ebersberg ist das erst einmal ein Schreck – vor allem, wenn nicht klar ist, ob die verlangte Summe überhaupt zulässig ist. Die gute Nachricht: Der Vermieter kann nicht verlangen, was er möchte. Das Gesetz zieht klare Grenzen, sowohl bei der Anpassung an die ortsübliche Miete als auch nach einer Modernisierung. Ob Ihre Erhöhung diese Grenzen einhält, ist eine Frage, die sich meist erst nach einem genauen Blick in Ihren Mietvertrag und die konkrete Erhöhungserklärung beantworten lässt.
Womit ich Ihnen helfe
- Prüfung, ob die Mieterhöhung formell wirksam zugestellt wurde
- Kontrolle, ob die Kappungsgrenze und die Wartefristen eingehalten sind
- Bewertung, ob die angegebene ortsübliche Vergleichsmiete plausibel begründet ist
- Prüfung von Modernisierungsankündigungen und der darauf gestützten Erhöhung
- Formulierung von Widerspruch oder Zustimmung, fristgerecht und mit der richtigen Begründung
- Vertretung, wenn der Vermieter auf Zustimmung klagt oder eine Duldungsklage droht
Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Der häufigste Fall: Der Vermieter beruft sich darauf, dass Ihre Miete unter dem liegt, was in der Umgebung für vergleichbaren Wohnraum verlangt wird, und will nachziehen. Das regelt § 558 BGB. Dafür gelten mehrere Voraussetzungen gleichzeitig:
Zeitliche Sperren: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung bereits mindestens 15 Monate unverändert sein, und seit der letzten Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr vergangen sein. Eine Erhöhung im Halbjahresrhythmus ist also ausgeschlossen.
Die Kappungsgrenze: Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf Ihre Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gemeinden, die als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung ausgewiesen sind, sinkt diese Grenze auf 15 Prozent. Ob eine solche Verordnung für Ihren Wohnort gilt, prüfe ich für Sie.
Begründungspflicht: Der Vermieter muss die Erhöhung nachvollziehbar begründen, etwa mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder dem Verweis auf mehrere vergleichbare Wohnungen. Fehlt eine tragfähige Begründung, ist das Erhöhungsverlangen bereits formell angreifbar.
Wichtig: Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wird nicht automatisch wirksam. Sie müssen ihr zustimmen – tun Sie das nicht innerhalb der gesetzlichen Überlegungsfrist, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Ob Sie zustimmen sollten, teilweise zustimmen oder widersprechen, kläre ich mit Ihnen anhand der konkreten Zahlen.
Erhöhung nach Modernisierung
Anders liegt der Fall, wenn der Vermieter saniert oder modernisiert hat – neue Fenster, Wärmedämmung, ein Aufzug – und die Kosten auf die Miete umlegen will. Nach § 559 BGB darf er dafür einen Anteil der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen, wobei reine Instandhaltungskosten, die ohnehin angefallen wären, herausgerechnet werden müssen. Das ist in der Praxis der Streitpunkt Nummer eins: Vermieter neigen dazu, Instandhaltung als Modernisierung zu deklarieren, weil sich nur echte Modernisierungskosten umlegen lassen.
Auch hier gibt es eine Kappung: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete durch Modernisierungserhöhungen um höchstens einen bestimmten Betrag je Quadratmeter erhöhen – bei niedrigeren Ausgangsmieten gilt eine niedrigere Grenze. Und es gibt eine Härtefallregelung: Wenn die Erhöhung für Sie eine unzumutbare Belastung darstellt, die auch bei Abwägung der Vermieterinteressen nicht gerechtfertigt ist, kann sie ganz oder teilweise entfallen. Ob ein Härtefall vorliegt, hängt stark von Ihren persönlichen Einkommens- und Lebensumständen ab – das bespreche ich am besten im persönlichen Gespräch mit Ihnen.
Entscheidend ist zudem: Reagieren Sie auf eine Modernisierungsankündigung nicht rechtzeitig, verlieren Sie unter Umständen Einwände, die Sie später hätten geltend machen können. Deshalb sollten Sie eine solche Ankündigung nicht einfach liegen lassen, sondern zeitnah prüfen lassen.
Mehr zu Themen rund um Miet- und Wohnungseigentumsrecht finden Sie auf meiner Themenseite Immobilienrecht.
Eine Mieterhöhung ist kein Vorgang, den Sie einfach hinnehmen müssen – aber auch keiner, den Sie ignorieren sollten. Bringen Sie mir Ihre Erhöhungserklärung und den Mietvertrag mit, ich prüfe im Erstgespräch, ob die Erhöhung formell und rechnerisch zulässig ist, und sage Ihnen, welche Frist Sie haben und wie Sie am besten reagieren.
Dies ist eine allgemeine rechtliche Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-07-09.