Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung in eine Familien-GbR – gilt trotzdem die Zehn-Jahres-Sperrfrist?
Wer eine umgewandelte Mietwohnung auf eine Familien-GbR überträgt, um Eigenbedarf anzumelden, muss nach dem Wortlaut des § 577a BGB trotzdem mit der Kündigungssperrfrist von bis zu zehn Jahren rechnen.
Sie haben Ihr Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum umgewandelt und überlegen, eine Wohnung auf eine Familien-GbR zu übertragen – etwa um dort später selbst oder mit einem Kind einzuziehen? Oder Sie sind Mieter und haben gerade erfahren, dass „Ihre“ Wohnung plötzlich einer GbR aus Angehörigen des Vermieters gehört, und fürchten die Kündigung? In beiden Fällen dreht sich alles um dieselbe Frage: Läuft die Kündigungssperrfrist trotz der Familienkonstruktion weiter – oder wird sie dadurch umgangen?
Kurz gesagt
Ja, nach überwiegender Auffassung gilt die Sperrfrist weiter. Der Wortlaut des § 577a Abs. 1 BGB knüpft die Kündigungsbeschränkung an jede Veräußerung des nach Umwandlung vermieteten Wohnungseigentums – unabhängig davon, ob Erwerber eine Einzelperson oder eine Personengesellschaft wie eine GbR ist. Die Sperrfrist – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bis zu zehn Jahre – beginnt danach grundsätzlich auch mit der Übertragung einer bereits umgewandelten Wohnung auf eine Familien-GbR neu zu laufen. Die Privilegierung von Familienangehörigen in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ändert daran nach dieser Auffassung nichts: Sie nimmt ihrem Wortlaut nach lediglich die in Absatz 1a geregelte Erweiterung auf mehrere Erwerber oder Gesellschaften zurück, berührt aber nicht die Grundregel des Absatzes 1. Eine höchstrichterlich abschließend geklärte Rechtslage hierzu gibt es bislang nicht; ob dies im konkreten Fall so zu beurteilen ist, sollte vorab geprüft werden.
Womit ich Ihnen helfe
- Prüfung, ob und wann in Ihrem Fall die Sperrfrist zu laufen begonnen hat
- Berechnung des konkreten Fristendes anhand der einschlägigen Landesverordnung
- Bewertung, ob eine geplante Übertragung auf eine Familien-GbR das gewünschte Ziel überhaupt erreicht
- Vertretung bei Eigenbedarfskündigung – für Vermieter, die kündigen wollen, und für Mieter, die sich wehren
- Prüfung von Gestaltungsalternativen, wenn eine Übertragung innerhalb der Familie rechtssicher erfolgen soll
Wie die Sperrfrist des § 577a BGB funktioniert
Wird vermieteter Wohnraum nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und die einzelne Wohnung anschließend an einen neuen Eigentümer veräußert, kann sich dieser Erwerber gemäß § 577a Abs. 1 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf ein berechtigtes Interesse an der Kündigung berufen – vor allem auf Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf eine Verwertungskündigung. Entscheidend ist: Die bloße Umwandlung in Wohnungseigentum (die Teilungserklärung) löst die Frist noch nicht aus. Erst der nachfolgende Eigentümerwechsel – die „Veräußerung“ – setzt die Uhr in Gang.
In Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf können die Landesregierungen per Rechtsverordnung nach § 577a Abs. 2 BGB Gebiete bestimmen, in denen sich diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert. Das betrifft typischerweise Ballungsräume mit angespanntem Mietmarkt. Ob eine konkrete Gemeinde im Landkreis Ebersberg oder im Raum Rosenheim/Wasserburg von einer solchen Verordnung erfasst ist, hängt vom jeweils aktuellen Verordnungsstand ab – das prüfe ich für Sie anhand der geltenden bayerischen Regelung im Einzelfall.
Warum die Familien-GbR die Sperrfrist nicht aushebelt
§ 577a Abs. 1a BGB erweitert die Sperrfrist ausdrücklich auf Fälle, in denen die Wohnung nicht an eine einzelne Person, sondern an eine Personengesellschaft (wie eine GbR) oder an mehrere Erwerber veräußert wird – der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Vermieter den Mieterschutz durch geschickte Erwerberstrukturen umgehen. Satz 2 dieser Vorschrift nimmt davon eine Ausnahme: Gehören die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt an, greift diese Verschärfung nicht.
Ein naheliegender, aber bei genauerer Betrachtung vorschneller Schluss aus der Formulierung des Satzes 2 lautet: Eine Übertragung auf eine reine Familien-GbR falle komplett aus dem Anwendungsbereich des § 577a BGB heraus – mit der Folge, dass die Familienmitglieder sofort nach der Übertragung wegen Eigenbedarfs kündigen könnten. Nach dem Wortlaut trägt dieser Schluss jedoch nicht: Die Ausnahme in Satz 2 betrifft ihrer Systematik nach ausschließlich die in Satz 1 geregelte Erweiterung auf Gesellschaften und Mehrfach-Erwerber. Sie hebt nicht die Grundregel des Absatzes 1 auf, wonach jede Veräußerung der umgewandelten Wohnung – auch die Übertragung auf eine von der Familie gegründete GbR – die Sperrfrist neu in Gang setzen kann. Die Übertragung des Eigentums an eine GbR ist rechtlich eine Veräußerung; die Gesellschaft wird selbst (Mit-)Eigentümerin. Nach dieser Auslegung sollte ein Vermieter, der eine umgewandelte Wohnung erst in eine Familien-GbR einbringt und dann kündigen will, vorsichtshalber die volle Sperrfrist ab dem Zeitpunkt dieser Einbringung abwarten. Eine höchstrichterlich abschließend geklärte Entscheidung zu dieser Abgrenzung gibt es bislang nicht, sodass die konkrete Konstellation im Einzelfall geprüft werden sollte.
Was das für laufende und geplante Übertragungen bedeutet
Für Vermieter, die eine solche Struktur bereits umgesetzt haben oder planen, heißt das: Der Zeitpunkt der Übertragung auf die GbR ist nach dieser Auffassung der maßgebliche Stichtag für den Fristbeginn – nicht der ursprüngliche Erwerb des Hauses und auch nicht die Umwandlung in Wohnungseigentum. Wurde die Wohnung vor der Umwandlung bereits vermietet, gilt zusätzlich: Nur wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits in der Wohnung wohnte, greift § 577a BGB überhaupt. Bei einem Neuvermietungsfall nach der Umwandlung besteht dieser besondere Schutz nicht. Für Mieter bedeutet diese Einschätzung umgekehrt: Eine Eigenbedarfskündigung, die auf einen kurz zuvor erfolgten Übergang an eine Familien-GbR gestützt wird, kann nach dieser Auffassung unwirksam sein, solange die maßgebliche Sperrfrist noch läuft.
Ein typischer Fall
Ein Eigentümer im Rosenheimer Umland teilt sein Mehrfamilienhaus, in dem seit Jahren eine Mieterfamilie wohnt, in Wohnungseigentum auf. Zwei Jahre später überträgt er eine der Wohnungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf eine GbR, deren Gesellschafter er selbst, seine Ehefrau und der Sohn sind, der dort einziehen möchte. Kurz darauf spricht die GbR die Eigenbedarfskündigung zugunsten des Sohnes aus. Da die Sperrfrist mit der Übertragung auf die GbR nach dieser Auffassung neu zu laufen begonnen hat und – je nach Gebiet – noch mehrere Jahre andauert, ist die Kündigung voraussichtlich verfrüht und unwirksam, selbst wenn der Eigenbedarf des Sohnes an sich berechtigt ist.
Häufige Fehler
Vermieter verwechseln häufig den Beginn der Sperrfrist mit dem Datum der Teilungserklärung statt mit dem tatsächlichen Eigentumsübergang. Ebenso wird oft übersehen, dass eine Übertragung „innerhalb der Familie“ rechtlich trotzdem eine Veräußerung ist – die Familienprivilegierung wird fälschlich als Freibrief für sofortigen Eigenbedarf missverstanden. Mieter wiederum reagieren manchmal gar nicht auf eine Kündigung, obwohl sie formal fehlerhaft ist, weil sie die Sperrfrist gar nicht kennen und die Widerspruchsfrist ungenutzt verstreichen lassen.
Häufige Fragen
Beginnt die Sperrfrist neu, wenn die Wohnung mehrfach innerhalb der Familie weitergegeben wird?
Ja, grundsätzlich löst jede erneute Veräußerung – auch innerhalb der Familie – eine neue Prüfung des Fristbeginns aus, sofern es sich rechtlich um einen Eigentumsübergang handelt. Ob eine konkrete Übertragung tatsächlich als „Veräußerung“ in diesem Sinne zu werten ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Gilt die Sperrfrist auch, wenn nur ein Miteigentumsanteil an der GbR übertragen wird?
Das ist im Einzelfall zu prüfen. Entscheidend ist, ob durch die Übertragung ein maßgeblicher Wechsel in der Zuordnung des Eigentums stattfindet. Lassen Sie sich dazu vor der Übertragung beraten, statt im Nachhinein eine unwirksame Kündigung zu riskieren.
Wie lange gilt die Sperrfrist konkret in München oder im Landkreis Ebersberg?
Das hängt von der jeweils aktuellen Rechtsverordnung des Freistaats Bayern ab, die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegt. In solchen Gebieten kann die Frist bis zu zehn Jahre betragen, außerhalb bleibt es bei drei Jahren. Ich prüfe für Sie, welche Frist an Ihrem konkreten Standort gilt.
Was passiert, wenn eine Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen wird?
Eine solche Kündigung ist unwirksam und beendet das Mietverhältnis nicht. Der Mieter kann in der Wohnung bleiben, muss der Kündigung aber in der Regel widersprechen bzw. sich rechtzeitig rechtlich dagegen zur Wehr setzen, statt sie unwidersprochen hinzunehmen.
Kann ich als Vermieter die Sperrfrist durch eine andere Gesellschaftsform umgehen?
Nach dem Wortlaut des § 577a BGB ist das nicht ohne Weiteres möglich, da es auf den tatsächlichen Eigentumsübergang ankommt und nicht auf die gewählte Rechtsform. Eine höchstrichterlich abschließend geklärte Rechtslage hierzu gibt es bislang nicht – bevor Sie eine Übertragungsstruktur aufsetzen, sollten Sie die Wirkung auf die Kündigungsmöglichkeiten anwaltlich klären lassen.
Ihr nächster Schritt
Ob Sie als Vermieter eine Übertragung planen und wissen wollen, ab wann eine Eigenbedarfskündigung tatsächlich möglich ist, oder als Mieter eine Kündigung erhalten haben, die auf eine Familien-GbR gestützt wird: Die konkrete Fristberechnung entscheidet über Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Kündigung. Ich prüfe Ihren Fall anhand der Umwandlungs- und Übertragungsdaten sowie der geltenden Gebietsverordnung und zeige Ihnen, welche Fristen und Handlungsoptionen Sie tatsächlich haben. Weitere Informationen rund um Miet- und Wohnungseigentumsrecht finden Sie auch unter /themen/immobilienrecht. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch, damit wir Ihre Situation zeitnah klären.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-07-20.