Vergesellschaftung: rechtlich möglich – und trotzdem der langsamste Weg zu bezahlbaren Mieten
Art. 15 GG erlaubt die Überführung großer Wohnungsbestände in Gemeineigentum. Warum der Weg verfassungsrechtlich offensteht, ein Jahrzehnt dauert – und welche Hebel schneller wirken.
Art. 15 GG ist kein Museumsstück. Seit 1949 hat ihn nur niemand angefasst.
Wer ihn jetzt anfasst, bekommt beides: eine tragfähige verfassungsrechtliche Grundlage und ein Jahrzehnt Rechtsstreit. Günstiger wird in diesem Jahrzehnt keine einzige Wohnung.
Nach der Berliner Wahl wird wieder über die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände gestritten. Die Frage ist berechtigt. Meine Antwort fällt zweigeteilt aus – und die zweite Hälfte hören beide Lager ungern.
Art. 15 GG ist geltendes Recht, nur unerprobt
Art. 15 GG erlaubt, Grund und Boden und Produktionsmittel durch Gesetz in Gemeineigentum zu überführen. Genutzt hat das seit 1949 niemand. Unwirksam wird die Norm dadurch nicht: Eine Verfassungsnorm verliert ihre Kraft nicht, weil sie niemand nutzt.
Der Preis dieser Unberührtheit ist Unsicherheit. Zu Art. 14 GG liegen sieben Jahrzehnte Rechtsprechung vor. Zu Art. 15 GG gibt es keine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, an der ein Gesetzgeber sich ausrichten könnte.
Wer dieses Gesetz schreibt, schreibt ohne Karte.
Drei Hürden – und keine davon ist klein
Erstens: die Gesetzgebungskompetenz
Berlin hat sich daran schon einmal die Finger verbrannt. Das Bundesverfassungsgericht hat den Mietendeckel für nichtig erklärt, weil Mietpreisrecht bürgerliches Recht ist und der Bund es abschließend geregelt hat (BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 – 2 BvF 1/20).
Eins zu eins übertragen lässt sich das nicht: Vergesellschaftung ist kein Preisrecht, sondern Eigentumsordnung. Die Berliner Expertenkommission hat 2023 mehrheitlich auch ein Landesgesetz für zulässig gehalten. Sicher ist das nicht. Ein Bundesgesetz stünde fester, ist politisch aber unwahrscheinlicher.
Zweitens: die Entschädigung
Art. 15 Satz 2 GG verweist auf Art. 14 Abs. 3 Satz 3 und 4 GG: gerechte Abwägung zwischen der Allgemeinheit und den Betroffenen. Unter dem Verkehrswert darf entschädigt werden, symbolisch nicht.
Die Schätzungen für Berlin reichen von gut zehn bis über dreißig Milliarden Euro. Dieses Geld kommt aus einem Landeshaushalt, der der Schuldenbremse unterliegt, und refinanziert wird es aus Mieten. Wer die Miete senkt, verlängert die Tilgung. Wer schnell tilgt, senkt die Miete nicht. Diesen Zielkonflikt löst kein Gesetz.
Drittens: der Zuschnitt
Eine Schwelle von 3.000 Wohnungen trifft wenige Unternehmen namentlich, ohne sie zu nennen. Das rückt Art. 3 Abs. 1 GG und das Verbot des Einzelfallgesetzes in Art. 19 Abs. 1 Satz 1 GG in den Blick.
Dazu kommen die ausländischen Anteilseigner der großen Bestandshalter. Über die Kapitalverkehrsfreiheit (Art. 63 AEUV) und Investitionsschutzabkommen öffnen sich Verfahren, die nicht in Karlsruhe enden.
Der Punkt, der in der Debatte regelmäßig untergeht
Eine Vergesellschaftung senkt keine Miete. Sie wechselt den Eigentümer.
Der neue Träger tritt in die laufenden Mietverhältnisse ein – nach dem Gedanken des § 566 BGB – und ist an die vereinbarten Mieten gebunden. Ob er sie senkt, hängt allein daran, was er sich leisten kann. Er trägt Entschädigung, Zinsen und Instandhaltung. Und er baut keine einzige Wohnung dazu.
Rechnen Sie die Zeitachse mit: Gesetzgebungsverfahren, abstrakte Normenkontrolle, Verfassungsbeschwerden der betroffenen Unternehmen, womöglich Schiedsverfahren. Ein Jahrzehnt ist dafür keine pessimistische Schätzung, sondern eine nüchterne.
Was schneller wirkt
Beim Bund liegen die schärferen Hebel. Sie sind unspektakulär – und genau deshalb wirksam.
Der Betrachtungszeitraum des Mietspiegels in § 558 Abs. 2 BGB bestimmt, wie schnell Neuvertragsmieten in den Bestand durchschlagen; seine Verlängerung dämpft sofort. Die Modernisierungsumlage in § 559 BGB verwandelt Sanierung in dauerhafte Mieterhöhung. Indexmieten nach § 557b BGB laufen an der ortsüblichen Vergleichsmiete vorbei. Möbliert und auf Zeit vermieteter Wohnraum umgeht die bis Ende 2029 verlängerte Mietpreisbremse. Das Umwandlungsverbot in § 250 BauGB gilt nur befristet, derzeit bis Ende 2030. Und das Vorkaufsrecht im Milieuschutz hat das Bundesverwaltungsgericht weitgehend entwertet (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021 – 4 C 1.20); reparieren kann das nur der Gesetzgeber, nicht die Verwaltung.
Beim Land bleibt mehr, als oft angenommen wird.
Das Zweckentfremdungsverbot ist Landesrecht und wirkt genau so weit, wie Personal es durchsetzt. Die Kappungsgrenzenverordnung nach § 558 Abs. 3 BGB ist eine Landesentscheidung. Bodenpolitik, Erbbaurecht statt Verkauf und Konzeptvergabe binden Flächen langfristig. Der Ankauf von Belegungsrechten kostet einen Bruchteil einer Entschädigung und wirkt im selben Haushaltsjahr. Und die neue Wohngemeinnützigkeit in § 52 AO steht seit 2025 bereit – bislang ohne die Förderkulisse, die sie tragen müsste.
Mein Fazit
Die Vergesellschaftung ist eine Eigentumsfrage. Die Miete ist eine Preis- und Angebotsfrage. Beides fällt nicht zusammen.
Wer die zweite Frage beantworten will, braucht die erste nicht. Er braucht Mietrecht, Vollzug und Neubau.
Wer die erste stellt, sollte es offen tun: als Entscheidung über die Eigentumsordnung – mit einem Jahrzehnt Rechtsstreit im Preis.
Ihr nächster Schritt
Die politische Debatte entscheidet nichts über Ihren Mietvertrag. Was dort steht, entscheidet über Ihre Miete: eine Modernisierungsankündigung, eine Indexklausel, eine Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze, eine Abrechnung, die zu spät kam. Das sind die Punkte, an denen sich im Einzelfall Geld bewegt – und zwar in Wochen, nicht in Jahrzehnten. Wenn Sie ein Schreiben Ihres Vermieters vorliegen haben und nicht sicher sind, ob es trägt, sehe ich es mir an. Mehr zu diesem und verwandten Themen finden Sie im Immobilienrecht.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-09-21.