Immobilienrecht2026-11-06

Betrieb schließt: Was passiert mit dem Gewerbemietvertrag und was mit den Beschäftigten?

Die Schließung beendet weder Ihren Mietvertrag noch die Arbeitsverhältnisse automatisch. Welche Fristen jetzt laufen, wie Sie aus einem befristeten Gewerbemietvertrag herauskommen und welche Pflichten vor der ersten Kündigung erfüllt sein müssen.

Ladengeschäft mit halb geschlossenem Rollladen, Schlüsselbund und Kalenderblatt zur Frist bei Betriebsaufgabe — KI-generierte Illustration – Kanzlei Czirnich

Artikel anhörenKI-Stimme · 14 Min.

Sie haben entschieden, den Betrieb aufzugeben — und merken jetzt, dass die beiden teuersten Verträge genau davon unbeeindruckt bleiben: der Gewerbemietvertrag und die Arbeitsverhältnisse. Beide enden nicht dadurch, dass Sie das Geschäft dichtmachen. Was Sie in den nächsten Wochen tun oder versäumen, entscheidet darüber, ob Sie noch Jahre Miete für leere Räume zahlen und ob Kündigungen vor dem Arbeitsgericht halten.

Kurz gesagt

Die Betriebsschließung ist für sich kein Kündigungsgrund gegenüber dem Vermieter. Ein befristeter Gewerbemietvertrag läuft grundsätzlich bis zum Ende der Laufzeit weiter (§ 542 Abs. 2 BGB); ein unbefristeter kann nach § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten gekündigt werden — also mit einer Vorlaufzeit von gut sechs bis fast neun Monaten. Die Arbeitsverhältnisse müssen Sie einzeln kündigen, mit den Fristen des § 622 BGB; ab bestimmten Betriebsgrößen sind vorher eine Anzeige bei der Agentur für Arbeit und die Beteiligung des Betriebsrats zwingend.

Womit ich Ihnen helfe

Ich lese Ihren Mietvertrag auf Laufzeit, Verlängerungsklauseln, Formfehler und Rückbaupflichten und rechne Ihnen den letztmöglichen Kündigungstermin aus.
Ich prüfe, ob ein Formmangel Ihnen eine vorzeitige ordentliche Kündigung eröffnet.
Ich verhandle mit dem Vermieter über Aufhebung, Nachmieter oder Untervermietung — mit einer Abwicklungsvereinbarung, die auch Rückbau und Kaution erledigt.
Ich stelle die Reihenfolge für die Personalmaßnahmen auf: Betriebsrat, Anzeige, behördliche Zustimmungen, dann die Kündigungen.
Ich formuliere Kündigungen und Aufhebungsverträge und vertrete Sie im Kündigungsschutzprozess.
Bei Zahlungsunfähigkeit kläre ich mit Ihnen, ob ein Insolvenzverfahren der günstigere Weg aus dem Mietvertrag ist.

Was mit dem Mietvertrag passiert — und was die Schließung daran nicht ändert

Zuerst die unangenehme Nachricht: Dass Sie die Räume nicht mehr nutzen, verschiebt die Miete nicht. § 537 Abs. 1 BGB sagt ausdrücklich, dass ein in Ihrer Person liegender Hinderungsgrund — und die Geschäftsaufgabe ist genau das — nicht von der Miete befreit. Anrechnen lassen muss sich der Vermieter nur ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung, also etwa die Miete eines neuen Mieters.

Der nächste Schritt ist der Blick auf die Laufzeit:

Unbefristeter Vertrag: Es gilt § 580a Abs. 2 BGB. Rechenweg: Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Quartals zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des nächsten Quartals. Eine Kündigung am 2. Januar wirkt zum 30. Juni; verpassen Sie den dritten Werktag, wird daraus der 30. September. Dieser eine Tag kostet Sie ein ganzes Quartal.
Befristeter Vertrag: Er endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit Ablauf der Zeit. Eine ordentliche Kündigung gibt es nicht, es sei denn, der Vertrag räumt sie ein. Prüfen Sie dort auch die Verlängerungsklausel — viele Verträge verlängern sich automatisch, wenn nicht rechtzeitig widersprochen wird.

Wichtig für die Planung: Sie können die Räume zurückgeben, bevor der Vertrag endet. Sie zahlen dann weiter, sind aber von Betriebspflichten und Öffnungszeitenklauseln frei. Das ist oft die ruhigere Variante als ein Streit mit ungewissem Ausgang.

Wege aus einem Vertrag, der noch läuft

Vier Ansätze, die in dieser Lage regelmäßig tragen:

Erstens der Formmangel. Für Geschäftsräume gilt über § 578 BGB die Regel, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in der gesetzlich verlangten Form geschlossen wurde, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Heute genügt Textform; bei älteren Verträgen kam es auf die strengere Schriftform an, weshalb das Abschlussdatum über den Maßstab entscheidet. Folge im Erfolgsfall: Der Zehnjahresvertrag ist in Wahrheit unbefristet und mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB kündbar. Die Fehler stecken meist nicht im Hauptvertrag, sondern in späteren Nachträgen zu Miethöhe, Fläche oder Laufzeit.

Zweitens die Untervermietung. Nach § 540 Abs. 1 BGB brauchen Sie dafür die Erlaubnis des Vermieters. Verweigert er sie, können Sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen — sofern der Grund nicht in der Person des Untermieters liegt. Deshalb sollten Sie einen konkreten, zahlungsfähigen Interessenten benennen und die Erlaubnis schriftlich erbitten. Das Schreiben ist der Hebel, nicht das Telefonat.

Drittens die Aufhebungsvereinbarung. Vermieter lassen sich häufiger darauf ein, als Mandanten erwarten, besonders in nachgefragten Lagen. Verhandelbar sind Abstandszahlung, Verzicht auf Rückbau, Verwertung der Einbauten und die Abrechnung der Kaution — in einem Paket, nicht einzeln.

Viertens die Insolvenz. Ist Zahlungsunfähigkeit im Sinne des § 17 InsO eingetreten, besteht das Mietverhältnis nach § 108 InsO zunächst fort, der Insolvenzverwalter kann aber nach § 109 Abs. 1 InsO ohne Rücksicht auf die vereinbarte Laufzeit mit drei Monaten zum Monatsende kündigen. Der Vermieter kann seinen Schaden aus der vorzeitigen Beendigung nur als Insolvenzgläubiger anmelden. Das ist kein Ratschlag zur Insolvenz, aber ein Faktor, den Sie kennen müssen, bevor Sie private Sicherheiten nachgeben.

Rückgabe, Rückbau und eine kurze Verjährung

Nach § 546 BGB müssen Sie die Räume bei Beendigung zurückgeben. Wie weit der Rückbau geht, steht meist im Vertrag — Theke, Lüftung, Kühlzellen, Trennwände, Kabel, Bodenaufbau. Eine Klausel, die Ihnen den Rückbau auch für Einbauten des Vormieters auflädt, ist nicht automatisch wirksam; das lohnt die Prüfung. Umgekehrt gibt Ihnen § 539 Abs. 2 BGB das Recht, Einrichtungen wieder wegzunehmen, mit denen Sie die Mietsache versehen haben.

Für die Abrechnung gilt eine Frist, die oft übersehen wird: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Ihre eigenen Ansprüche auf Aufwendungsersatz und auf Gestattung der Wegnahme verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten ab Beendigung. Deshalb: Rückgabe mit Datum, Protokoll und Fotos dokumentieren — damit der Lauf der Frist beweisbar ist.

Die Beschäftigten: Reihenfolge entscheidet

Die Stilllegung ist ein dringendes betriebliches Erfordernis im Sinne des § 1 Abs. 2 KSchG, wenn der Entschluss endgültig ist und absehbar umgesetzt wird. Wer parallel noch Personal sucht oder den Betrieb weiterbetreiben lässt, verliert diesen Grund. Gekündigt wird mit den Fristen des § 622 BGB — vier Wochen zum Fünfzehnten oder Monatsende, bei längerer Betriebszugehörigkeit gestaffelt bis zu sieben Monaten. Diese Fristen laufen in Ihre Mietzeit hinein; beide Planungen gehören übereinander gelegt.

Was vor der ersten Kündigung erledigt sein muss:

Betriebsrat: Ist einer vorhanden und hat das Unternehmen in der Regel mehr als zwanzig wahlberechtigte Beschäftigte, ist die Stilllegung eine Betriebsänderung nach § 111 BetrVG. Zu verhandeln sind Interessenausgleich und Sozialplan; über den Sozialplan kann die Einigungsstelle nach § 112 Abs. 4 BetrVG entscheiden, über den Interessenausgleich nicht. Betriebsratsmitgliedern kann nach § 15 Abs. 4 KSchG grundsätzlich erst zum Zeitpunkt der Stilllegung gekündigt werden.
Massenentlassung: § 17 Abs. 1 KSchG verlangt eine Anzeige bei der Agentur für Arbeit, wenn innerhalb von 30 Kalendertagen in Betrieben mit mehr als 20 und weniger als 60 Beschäftigten mehr als 5, bei mindestens 60 bis unter 500 Beschäftigten 10 Prozent oder mehr als 25, und ab 500 Beschäftigten mindestens 30 entlassen werden. Eine vollständige Schließung überschreitet diese Schwellen fast immer. Vorher ist der Betriebsrat nach § 17 Abs. 2 KSchG schriftlich zu unterrichten und zu beraten. Das Gesetz verlangt die Anzeige, bevor entlassen wird — wer sie nachreicht, riskiert unwirksame Kündigungen.
Sperrfrist: Nach § 18 Abs. 1 KSchG werden anzeigepflichtige Entlassungen vor Ablauf eines Monats nach Eingang der Anzeige nur mit Zustimmung der Agentur wirksam. Das Arbeitsverhältnis kann also nicht früher enden, auch wenn die Kündigungsfrist kürzer ist.
Besonderer Schutz: Für Schwangere, Beschäftigte in Elternzeit und schwerbehinderte Menschen braucht die Kündigung zusätzlich die Zustimmung einer Behörde. Diese Verfahren dauern und müssen vor der Kündigung eingeleitet werden.

Eine Sozialauswahl nach § 1 Abs. 3 KSchG ist entbehrlich, wenn tatsächlich alle Arbeitsverhältnisse enden. Sobald einzelne für die Abwicklung weiterbeschäftigt werden oder nur ein Teilbereich schließt, ist sie wieder zu machen — und genau dort scheitern Kündigungen.

Und der häufigste Irrtum: Übernimmt jemand den Betrieb — auch nur Inventar, Ausstattung und Kundschaft — kann ein Betriebsübergang nach § 613a Abs. 1 BGB vorliegen. Dann gehen die Arbeitsverhältnisse auf den Erwerber über, und eine Kündigung wegen des Übergangs ist nach § 613a Abs. 4 BGB unwirksam. Verkauf und Schließung sind rechtlich zwei völlig verschiedene Vorgänge.

Ein typischer Fall

Ein Gastronomiebetrieb mit vierzehn Beschäftigten soll zum Jahresende aufgeben. Der Mietvertrag hat noch vier Jahre Restlaufzeit, die Kündigungsfristen der Beschäftigten reichen von vier Wochen bis fünf Monaten. Die Prüfung ergibt zwei Ansatzpunkte: Ein Nachtrag, mit dem Miete und Fläche geändert wurden, hält die Form nicht ein — damit kommt eine Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB in Betracht. Und für die Räume gibt es einen Interessenten, für den die Erlaubnis zur Untervermietung beantragt wird. Beide Schreiben gehen zeitgleich hinaus. Auf der Personalseite wird zuerst die Unterrichtung des Betriebsrats zugestellt, beraten, dann die Anzeige bei der Agentur erstattet, erst danach gekündigt. Ergebnis der Verhandlung ist eine Aufhebungsvereinbarung mit Abstandszahlung statt vier Jahren Miete — und Kündigungen, die keine Klage auslösen.

Häufige Fehler

Die Räume räumen und die Schlüssel abgeben, ohne dass das Mietverhältnis beendet ist — die Miete läuft weiter, die Verhandlungsposition ist weg.
Dem Vermieter die Schließung mitteilen und das für eine Kündigung halten. Eine Kündigung muss als solche erklärt werden und den Termin treffen.
Den dritten Werktag des Quartals übersehen und ein weiteres Quartal zahlen.
Nur den Hauptvertrag auf Formfehler prüfen, nicht die Nachträge.
Erst kündigen, dann an Betriebsrat und Agentur für Arbeit denken. Diese Reihenfolge lässt sich nicht nachholen.
Inventar und Kundenstamm verkaufen und gleichzeitig „betriebsbedingt“ kündigen.
Nach der Rückgabe die Sechsmonatsfrist des § 548 BGB verstreichen lassen, ohne eigene Ansprüche anzumelden.

Häufige Fragen

Kann ich den Gewerbemietvertrag kündigen, weil mein Betrieb nicht mehr läuft?

Nein, die Geschäftsaufgabe ist für sich kein Kündigungsgrund. Bei einem unbefristeten Vertrag steht Ihnen die ordentliche Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB offen, bei einem befristeten endet der Vertrag nach § 542 Abs. 2 BGB erst mit Ablauf der Laufzeit. Ein vorzeitiges Ende ergibt sich in der Regel nur aus einem Formmangel, einem vertraglichen Kündigungsrecht oder einer Vereinbarung mit dem Vermieter.

Muss ich Miete zahlen, wenn die Räume leer stehen?

Ja. § 537 Abs. 1 BGB stellt klar, dass ein Grund, der in Ihrer Person liegt, Sie nicht von der Miete befreit. Der Vermieter muss sich allerdings ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung anrechnen lassen — vermietet er also weiter, mindert das Ihre Pflicht entsprechend.

Darf ich allen Beschäftigten kündigen, wenn ich den Betrieb schließe?

Grundsätzlich ja, wenn der Stilllegungsentschluss endgültig ist; die Kündigung ist dann betriebsbedingt nach § 1 Abs. 2 KSchG. Die Fristen des § 622 BGB gelten unverändert, und bei Massenentlassungen müssen Betriebsratsbeteiligung nach § 17 Abs. 2 KSchG und Anzeige nach § 17 Abs. 1 KSchG vor den Kündigungen erledigt sein. Beschäftigte haben nach § 4 KSchG drei Wochen ab Zugang der schriftlichen Kündigung Zeit, Klage zu erheben.

Was gilt, wenn jemand den Betrieb übernimmt?

Dann liegt keine Schließung vor, sondern möglicherweise ein Betriebsübergang nach § 613a Abs. 1 BGB. Die Arbeitsverhältnisse gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, eine Kündigung wegen des Übergangs ist nach § 613a Abs. 4 BGB unwirksam, und die Beschäftigten sind nach § 613a Abs. 5 BGB in Textform zu unterrichten. Sie können dem Übergang innerhalb eines Monats nach dieser Unterrichtung schriftlich widersprechen.

Wie lange kann der Vermieter nach der Rückgabe noch Schäden geltend machen?

Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Räume zurückerhält. Deshalb ist der dokumentierte Rückgabetermin so wichtig. Für Ihre eigenen Ansprüche auf Aufwendungsersatz läuft nach § 548 Abs. 2 BGB eine ebenso kurze Frist ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Ihr nächster Schritt

Zwei Dinge sind jetzt eilig: der nächste Kündigungstermin im Mietvertrag und die Reihenfolge der Personalmaßnahmen. Legen Sie den Mietvertrag mit allen Nachträgen, die Personalliste mit Eintrittsdaten und — falls vorhanden — die Korrespondenz mit dem Vermieter bereit. Damit kann ich im Erstgespräch sagen, welcher Termin für Sie der letztmögliche ist, ob ein Formmangel trägt und in welcher Folge gekündigt werden muss. Welche Kosten entstehen, bespreche ich vorher offen; sie richten sich nach dem RVG oder einer Vereinbarung, und eine bestehende Rechtsschutzversicherung prüfe ich mit. Weitere Beiträge zu Miet- und Grundstücksfragen finden Sie im Immobilienrecht.

Ich vertrete Sie bundesweit, die Besprechung läuft auf Wunsch per Video oder Telefon. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-11-06.

Christian Czirnich, Rechtsanwalt, Kirchseeon bei München

Schildern Sie mir, wie lange Ihr Mietvertrag läuft und wen Sie beschäftigen – ich schaue es mir an.

Ich lese jede Nachricht selbst und antworte in der Regel am nächsten Werktag. Was Sie mir schreiben, unterliegt der anwaltlichen Verschwiegenheit, vom ersten Wort an und auch dann, wenn kein Mandat zustande kommt. Die erste Einschätzung kostet nichts.