Immobilienrecht2026-10-29

Stagnierende Mieten in München: Was heißt das für eine Mieterhöhung oder Rüge nach der Mietpreisbremse?

Q: Muss ich einer Mieterhöhung widersprechen, oder reicht Schweigen?

Schweigen genügt nicht als Schutz: Stimmen Sie nicht ausdrücklich zu, kann der Vermieter die Zustimmung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf Ihrer Überlegungsfrist gerichtlich einklagen. Sie sollten das Verlangen stattdessen aktiv prüfen und, wenn die Voraussetzungen nicht vorliegen, die Zustimmung begründet verweigern.

Q: Lohnt sich eine Rüge, wenn mein Mietvertrag schon beendet ist?

Ja, aber mit Einschränkung: Ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet oder liegt der Mietbeginn mehr als 30 Monate zurück, können Sie nur die Miete zurückverlangen, die nach Zugang der Rüge fällig geworden wäre – nicht den gesamten Zeitraum seit Vertragsbeginn.

Wenn der Mietanstieg in München ins Stocken gerät, verschiebt sich die Rechenbasis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse zugunsten der Mieter. Was das für Ihr Erhöhungsschreiben oder Ihre Rüge konkret bedeutet.

Geldscheine neben einem Wohnungsschlüssel stehen für die Miethöhe bei Mieterhöhung und Mietpreisbremse — KI-generierte Illustration – Kanzlei Czirnich

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Sie haben ein Erhöhungsschreiben Ihres Vermieters erhalten. Jetzt fragen Sie sich, ob die verlangte Miete wirklich der aktuellen Marktlage entspricht. Oder Sie haben vor nicht allzu langer Zeit eine Wohnung angemietet. Inzwischen ärgern Sie sich, dass die Miete im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in der Umgebung hoch wirkt. Beides hat denselben rechtlichen Kern: die ortsübliche Vergleichsmiete. Verlangsamt sich der Mietanstieg in München oder stagnieren einzelne Lagen, verändert sich genau diese Rechengröße. Damit ändert sich auch Ihre Position gegenüber dem Vermieter.

Kurz gesagt

Eine Verlangsamung des Mietanstiegs wirkt sich auf zwei getrennte rechtliche Fragen aus. Wehren Sie sich gegen ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, lässt sich prüfen, ob die vom Vermieter behauptete Vergleichsmiete noch gedeckt ist. Maßgeblich ist dafür der aktuelle Mietspiegel, der alle zwei Jahre fortzuschreiben ist. Haben Sie erst kürzlich eine Münchner Wohnung angemietet, kann dieselbe Stagnation die Differenz vergrößern. Die vereinbarte Miete überschreitet dann die Grenze der Mietpreisbremse von 10 Prozent über der Vergleichsmiete stärker, als beim Vertragsschluss sichtbar war. Die Folge: Eine Rüge nach § 556g BGB kann dann Geld zurückbringen. In beiden Fällen entscheidet die Vergleichsmiete im konkreten Fall – nicht der allgemeine Markttrend.

Womit ich Ihnen helfe

Prüfung eines Mieterhöhungsschreibens auf Form, Fristen und die zugrunde gelegte Vergleichsmiete
Einordnung, ob Ihre Wohnung unter die Kappungsgrenze und ob München für Ihre Lage als Gebiet mit angespannter Wohnraumversorgung gilt
Prüfung eines Mietvertrags gegen die Mietpreisbremse, inklusive der Ausnahmen für Vormiete, Modernisierung und Neubau
Formulierung und Versand einer Rüge nach § 556g BGB in der erforderlichen Textform
Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen und Vertretung, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung gerichtlich einklagt

Mieterhöhung nach § 558 BGB: Welche Voraussetzungen der Vermieter einzeln erfüllen muss

Ein Erhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur wirksam, wenn mehrere Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen. Fehlt eine davon, ist das Verlangen unwirksam – nicht nur „zu hoch“:

Wartefrist seit der letzten Veränderung: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
Sperrfrist zwischen zwei Verlangen: Ein neues Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zulässig. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die vorherige Erhöhung wirksam wurde. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen hierfür nicht.
Form und Begründung: Das Verlangen muss in Textform erfolgen und begründet werden. Üblich ist die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen oder auf ein Sachverständigengutachten. Fehlt eine nachvollziehbare Begründung, ist das Schreiben formell unwirksam.
Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete durch Erhöhungen nach § 558 BGB um höchstens 20 Prozent steigen. Die Landesregierung bestimmt per Rechtsverordnung Gebiete mit angespannter Wohnraumversorgung. Dort sinkt diese Grenze auf 15 Prozent. München zählt zu den bayerischen Gebieten, für die diese strengere Grenze in der Regel gilt.
Zustimmungsfrist des Mieters: Sie müssen erst zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang des Verlangens zustimmen. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter die Zustimmung innerhalb von drei weiteren Monaten einklagen. Reagiert er nicht, verfällt das Verlangen.

Warum eine stagnierende Marktentwicklung die Vergleichsmiete selbst verändert

Viele Münchner Erhöhungsverlangen stützen sich auf den qualifizierten Mietspiegel. Diesen muss der Vermieter nach § 558d BGB alle zwei Jahre an die Marktentwicklung anpassen und alle vier Jahre vollständig neu erstellen. Genau hier setzt die Stagnation an. Fällt der Mietanstieg in der Stadt insgesamt oder in einzelnen Lagen schwächer aus, oder bleibt er stehen, muss sich das in der nächsten Fortschreibung niederschlagen. Die ausgewiesene Vergleichsmiete steigt dann langsamer oder gar nicht.

Für Sie als Mieter bedeutet das zweierlei:

Der Vermieter muss den aktuellen Stand verwenden. Stützt sich ein Erhöhungsverlangen auf eine veraltete Mietspiegelfassung, ist die Begründung angreifbar. Gleiches gilt für Vergleichswohnungen, deren Mieten selbst schon über dem aktuellen Marktniveau liegen.
Ein qualifizierter Mietspiegel wird vermutet richtig zu sein – aber diese Vermutung lässt sich erschüttern. Wurde er nicht fristgerecht fortgeschrieben, verliert die darauf gestützte Erhöhung ihre Grundlage. Das Gleiche gilt, wenn die tatsächlichen Marktdaten erheblich abweichen. Ein einfacher Mietspiegel genießt diese Vermutung ohnehin nicht. Der Vermieter muss die ortsübliche Vergleichsmiete im Streitfall zusätzlich belegen.

In der Praxis lohnt es sich bei jedem Erhöhungsschreiben, den konkreten Mietspiegeleintrag für Wohnungsgröße, Baualter und Lage gegen die tatsächlich verlangte Erhöhung zu rechnen. Verlassen Sie sich nicht nur auf die pauschale Behauptung „ortsüblich“.

Mietpreisbremse bei Neuanmietung: Wo Stagnation die Abweichung größer macht

Haben Sie Ihre Wohnung neu angemietet, gilt eine andere Rechenlogik. Nach §§ 556d ff. BGB darf die vereinbarte Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mietbeginn um höchstens 10 Prozent übersteigen. München zählt nach der dafür maßgeblichen bayerischen Rechtsverordnung zu diesen Gebieten. Diese Regelung gilt grundsätzlich bis Ende 2029. Danach entscheidet eine Verlängerung oder Neuregelung über die Fortgeltung.

Drei Ausnahmen lässt das Gesetz zu, und sie sind oft der eigentliche Streitpunkt:

Vormiete (§ 556e BGB): Zahlte der Vormieter bereits mehr als die nach der Bremse zulässige Miete, darf dieser höhere Betrag erneut verlangt werden. Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr vor Vertragsende zählen dabei allerdings nicht mit.
Modernisierung (§ 556e BGB): Wurde innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn modernisiert, darf die zulässige Miete steigen. Der Betrag entspricht dann einer regulären Modernisierungsumlage.
Neubau und umfassende Modernisierung (§ 556f BGB): Von der Bremse vollständig ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Das Gleiche gilt für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Der Zusammenhang zur Stagnation: Je langsamer die Vergleichsmiete in München steigt, desto größer wird in der Regel der Abstand zwischen einer vor einigen Jahren vereinbarten, hoch kalkulierten Miete und der heute geltenden 10-Prozent-Grenze. Das gilt allerdings nur, wenn keine der drei Ausnahmen greift. Prüfen Sie deshalb erneut, wenn Sie beim Einzug noch von weiter steigenden Mieten ausgegangen sind und die vereinbarte Miete damals „noch im Rahmen“ erschien.

Die Rüge nach § 556g BGB: Form, Fristen und was sie Ihnen bringt

Eine überhöhte Miete wird nicht automatisch zurückerstattet – Sie müssen den Verstoß gegen die Mietpreisbremse ausdrücklich rügen, um zu viel gezahlte Beträge zurückzuverlangen:

Form: Die Rüge bedarf der Textform (E-Mail oder Brief reichen, mündlich nicht). Beruft sich der Vermieter auf eine Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB (etwa zur Vormiete oder Modernisierung), muss sich die Rüge konkret auf diese Auskunft beziehen.
Rückforderungszeitraum: Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, können Sie die zu viel gezahlte Miete ab Vertragsbeginn zurückfordern. Rügen Sie später, oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, gilt eine engere Grenze. Zurückverlangen können Sie dann nur die Miete, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.
Auskunftsanspruch: Sie können vom Vermieter verlangen, dass er Ihnen die für die Berechnung maßgeblichen Tatsachen mitteilt. Das gilt, sofern diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und er sie ohne Weiteres angeben kann.
Rückzahlung: Die Differenz zwischen vereinbarter und zulässiger Miete ist nach Bereicherungsrecht zurückzuzahlen. Die sonst geltenden Einschränkungen der §§ 814 und 817 Satz 2 BGB greifen hier ausdrücklich nicht.

Ein typisches Beispiel

Ein Mieter zieht in eine Münchner Bestandswohnung ein, die seit einigen Jahren vermietet ist. Die Miete wirkte beim Einzug „marktüblich“. Die Mieten in der Umgebung stiegen damals nämlich noch deutlich. Zwei Jahre später zeigt die Fortschreibung des Mietspiegels, dass die Vergleichsmiete für Lage, Größe und Baujahr seither kaum noch gestiegen ist. Eine Nachrechnung ergibt, dass die vereinbarte Miete die zulässige Grenze von 10 Prozent über der aktuellen Vergleichsmiete übersteigt. Keine der Ausnahmen für Vormiete, Modernisierung oder Neubau greift hier. Der Mieter rügt den Verstoß in Textform noch innerhalb der 30-Monats-Frist und verlangt die Differenz seit Vertragsbeginn zurück.

Häufige Fehler

Der pauschale Verweis auf „steigende Mieten in München“ wird ungeprüft hingenommen. Dabei wäre es besser, den konkreten Mietspiegeleintrag für die eigene Wohnungsgröße, Lage und Baualter nachzurechnen.
Die Zustimmungsfrist zur Mieterhöhung wird verstreichen gelassen. Dabei wäre eine Nichtzustimmung bei fehlender Begründung oder nicht eingehaltenen Fristen oft die bessere Option gewesen.
Die Rüge nach der Mietpreisbremse wird erst nach Ablauf der 30-Monats-Frist erhoben. Dadurch geht ein großer Teil des Rückforderungsanspruchs verloren.
Die Ausnahmen der Mietpreisbremse (Vormiete, Modernisierung, Neubau) werden übersehen. Dabei rechtfertigen sie die vereinbarte Miete oft vollständig. Eine Rüge ohne vorherige Prüfung dieser Punkte verläuft dann ins Leere.
Eine formlose, mündliche Beanstandung wird für ausreichend gehalten. Dabei verlangt § 556g BGB ausdrücklich die Textform.

Häufige Fragen

Muss ich einer Mieterhöhung widersprechen, oder reicht Schweigen?

Schweigen genügt nicht als Schutz. Stimmen Sie nicht ausdrücklich zu, kann der Vermieter die Zustimmung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf Ihrer Überlegungsfrist gerichtlich einklagen. Sie sollten das Verlangen stattdessen aktiv prüfen. Liegen die Voraussetzungen nicht vor, verweigern Sie die Zustimmung begründet.

Gilt für meine Wohnung in München die 15-Prozent- oder die 20-Prozent-Kappungsgrenze?

Das hängt davon ab, ob Ihre Gemeinde beziehungsweise Lage von der jeweils aktuellen bayerischen Rechtsverordnung als Gebiet mit angespannter Wohnraumversorgung erfasst ist. Für München ist das in der Regel der Fall. Deshalb gilt meist die niedrigere 15-Prozent-Grenze. Maßgeblich ist der genaue Zuschnitt der Verordnung, den ich im Einzelfall prüfe.

Was passiert, wenn mein Vermieter mir die nach § 556g Abs. 1a BGB erforderliche Auskunft nie gegeben hat?

Hat der Vermieter die Pflichtauskunft zu Vormiete oder Modernisierung nicht rechtzeitig und formgerecht erteilt, kann er sich auf die entsprechende Ausnahme von der Mietpreisbremse zunächst nicht berufen. Erst wenn er die Auskunft formgerecht nachholt, darf er sich darauf frühestens zwei Jahre später stützen.

Lohnt sich eine Rüge, wenn mein Mietvertrag schon beendet ist?

Ja, aber mit Einschränkung. Ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, oder liegt der Mietbeginn mehr als 30 Monate zurück, gilt eine engere Grenze. Zurückverlangen können Sie dann nur die Miete, die nach Zugang der Rüge fällig geworden wäre – nicht den gesamten Zeitraum seit Vertragsbeginn.

Reicht ein einfacher, unqualifizierter Mietspiegel als Beleg für eine Mieterhöhung?

Ein einfacher Mietspiegel entfaltet nicht die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit, die einem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB zukommt. Der Vermieter muss die ortsübliche Vergleichsmiete dann im Streitfall mit anderen Mitteln – etwa Vergleichswohnungen oder einem Gutachten – zusätzlich belegen.

Ihr nächster Schritt

Ob ein Erhöhungsverlangen oder eine zu hoch vereinbarte Miete tatsächlich angreifbar ist, entscheidet sich an der konkreten Vergleichsmiete für Ihre Wohnung – nicht an der allgemeinen Marktlage. Schicken Sie mir Ihr Erhöhungsschreiben oder Ihren Mietvertrag. Ich prüfe Fristen, Form und Rechenbasis. Anschließend sage ich Ihnen, ob sich ein Widerspruch oder eine Rüge lohnt. Mehr zu Ihren Möglichkeiten im Mietrecht finden Sie auch im Bereich Immobilienrecht. Die Erstberatung findet bundesweit statt, per Video oder Telefon.

Hinweis zum Aufhänger: Ich konnte keinen IVD-Herbstmarktbericht mit Vorstellungsdatum 28.10.2026 verifizieren (gefunden wurden nur Berichte vom 08.05.2026 und 22.09.2026, die eher eine Verlangsamung als eine echte Stagnation zeigen). Da sich die Zahl nicht belegen ließ, habe ich den konkreten Bericht wie in der Anweisung vorgesehen weggelassen und die Marktentwicklung bewusst allgemein gehalten, statt eine Quelle zu erfinden.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-10-29.

Christian Czirnich, Rechtsanwalt, Kirchseeon bei München

Schreiben Sie mir, was in Ihrem Erhöhungsschreiben steht – ich schaue es mir an.

Ich lese jede Nachricht selbst und antworte in der Regel am nächsten Werktag. Was Sie mir schreiben, unterliegt der anwaltlichen Verschwiegenheit, vom ersten Wort an und auch dann, wenn kein Mandat zustande kommt. Die erste Einschätzung kostet nichts.