Der Erbe setzt das Haus zu niedrig an – wie wird die Immobilie für den Pflichtteil bewertet?
Der Erbe nennt Ihnen einen Hauswert, der Ihnen zu niedrig vorkommt? Sie müssen sich damit nicht abfinden – Sie haben einen Anspruch auf ein unparteiisches Gutachten, und den Nachlass trifft die Kostenlast.
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Der Erbe teilt Ihnen mit, das geerbte Haus sei „nur“ 250.000 Euro wert – gefühlt liegt der Marktwert deutlich höher. Vielleicht stützt er sich auf den alten Einheitswert, auf einen Steuerbescheid oder einfach auf seine eigene Einschätzung. Für Ihren Pflichtteil macht das einen erheblichen Unterschied. Diese Zahl müssen Sie nicht einfach hinnehmen.
Kurz gesagt
Für den Pflichtteil zählt allein der Verkehrswert der Immobilie am Todestag des Erblassers. Nicht maßgeblich sind der Einheitswert, ein Steuerwert, ein Kaufpreis von vor Jahren oder die eigene Einschätzung des Erben. Als Pflichtteilsberechtigter haben Sie einen eigenständigen Anspruch auf ein Wertgutachten durch einen unparteiischen Sachverständigen – auf Kosten des Nachlasses, nicht auf Ihre eigenen. Weigert sich der Erbe, lässt sich dieser Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen.
Womit ich Ihnen helfe
- Prüfung, ob die vom Erben genannte Wertangabe tragfähig ist oder Sie sich damit nicht abfinden müssen
- Geltendmachung des Anspruchs auf ein förmliches Sachverständigengutachten gegenüber dem Erben
- Auswahl bzw. Kontrolle des Gutachters und Prüfung des vorgelegten Gutachtens auf Plausibilität
- Gerichtliche Durchsetzung im Wege der Stufenklage, wenn der Erbe sich weigert oder verzögert
- Verhandlung mit dem Erben bzw. dessen Anwalt, um eine kostspielige Klage möglichst zu vermeiden
Welcher Wert zählt – und welcher nicht
Nach § 2311 BGB wird der Pflichtteil nach dem Bestand und dem Wert des Nachlasses „zur Zeit des Erbfalls“ berechnet. Maßgeblich ist also der Verkehrswert genau am Todestag – nicht der Wert bei der späteren Teilung oder bei einem eventuellen Verkauf. Das Gesetz sagt zudem ausdrücklich, dass eine vom Erblasser selbst getroffene Wertbestimmung nicht maßgebend ist. Erst recht zählt damit nicht die Einschätzung des Erben.
Für die Praxis heißt das: Folgende Werte sind für sich genommen kein tauglicher Nachweis, auch wenn Erben sich gern darauf berufen:
- Einheitswert oder Grundsteuerwert – diese steuerlichen Werte liegen regelmäßig weit unter dem tatsächlichen Marktwert. Sie dienen nur der Besteuerung, nicht der Pflichtteilsberechnung.
- Ein alter Kaufpreis – was die Familie vor 20 oder 30 Jahren gezahlt hat, sagt nichts über den Wert am Todestag.
- Ein späterer Verkaufspreis – wird das Haus erst Monate oder Jahre nach dem Erbfall verkauft, ist der dabei erzielte Preis allenfalls ein Indiz. Wegen zwischenzeitlicher Marktentwicklung oder Renovierungen ist er nicht automatisch der maßgebliche Wert.
- Eine formlose Maklereinschätzung – ein unverbindlicher „Marktwert“ vom Makler ersetzt kein Verkehrswertgutachten. Er kann aber als erste Orientierung dienen, ob sich ein Widerspruch überhaupt lohnt.
Maßgeblich ist stattdessen der Verkehrswert. Ihn ermittelt ein Sachverständiger nach den anerkannten Bewertungsverfahren – je nach Objekt das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren. Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kommt meist das Vergleichs- oder Sachwertverfahren zum Tragen, bei vermieteten Objekten häufig das Ertragswertverfahren.
Der Anspruch auf ein unparteiisches Gutachten
Sind Sie als Pflichtteilsberechtigter nicht selbst Erbe, steht Ihnen gegenüber dem Erben ein Auskunftsanspruch über den Nachlassbestand zu. Über die reine Auskunft hinaus gewährt § 2314 Abs. 1 Satz 2 BGB Ihnen ein weiteres Recht. Sie können verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände – und damit auch der Immobilie – durch einen Sachverständigen ermittelt wird. Wichtig für Sie:
- Der Gutachter muss unparteiisch sein. Es reicht nicht, dass der Erbe irgendeinen Bekannten oder „seinen“ Makler beauftragt. Es geht um eine neutrale, sachkundige Einschätzung – in der Praxis meist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Grundstücksbewertung.
- Die Kosten trägt der Nachlass, nicht Sie persönlich. Sie müssen also nicht aus eigener Tasche ein Gegengutachten finanzieren, um Ihren Anspruch durchzusetzen. Das Gesetz weist die Kostenlast ausdrücklich dem Nachlass zu.
- Ein bloßes Wertgutachten des Erben reicht nicht als Beweis gegen Sie. Legt der Erbe ein selbst in Auftrag gegebenes, günstig ausfallendes Gutachten vor, sind Sie nicht daran gebunden. Sie können weiterhin auf einem eigenständigen, unparteiischen Verfahren bestehen.
Wertmindernde Belastungen, die tatsächlich auf der Immobilie lasten, wirken sich auf den Verkehrswert aus und müssen im Gutachten berücksichtigt werden. Beispiele sind ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht oder ein Wohnrecht zugunsten eines Dritten. Ein bloß behauptetes, aber nicht eingetragenes „Wohnrecht“ zählt dagegen nicht automatisch wertmindernd.
So setzen Sie den Anspruch durch
- Wertangabe des Erben anfordern und hinterfragen. Verlangen Sie schriftlich, auf welcher Grundlage der genannte Wert beruht. Häufig stellt sich schon hier heraus, dass gar keine fundierte Bewertung vorliegt.
- Anspruch auf Sachverständigengutachten geltend machen. Fordern Sie den Erben unter Fristsetzung auf, ein Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben. Alternativ kann er die Beauftragung eines von Ihnen benannten unparteiischen Sachverständigen akzeptieren.
- Bei Weigerung: Stufenklage. Reagiert der Erbe nicht oder verweigert er sich, lässt sich der Anspruch gerichtlich durchsetzen. Das geschieht typischerweise im Rahmen einer Stufenklage, die Auskunft, Wertermittlung und am Ende die bezifferte Zahlung des Pflichtteils in einem Verfahren zusammenfasst. Das Gericht kann dabei auch selbst ein Gutachten einholen, wenn die Parteien sich nicht auf einen Sachverständigen einigen.
- Gutachten prüfen. Liegt das Gutachten vor, sollte es auf Plausibilität geprüft werden. Prüfen Sie etwa, ob Lage, Zustand, Wohnfläche und Bewertungsverfahren nachvollziehbar dargestellt sind.
Diese gerichtliche Durchsetzung ist der letzte Schritt einer Stufenklage. Deren erste Stufe – der Auskunftsanspruch als solcher – ist bereits im Grundlagenbeitrag zur Durchsetzung des Pflichtteils beschrieben.
Ein typischer Fall aus der Praxis
Eine Tochter wird von ihrem Vater testamentarisch enterbt, der Bruder erbt das Elternhaus allein. Der Bruder nennt ihr gegenüber einen Wert von 250.000 Euro und beruft sich dabei auf den alten Grundsteuerwert des Finanzamts. Die Tochter lässt sich damit nicht abfinden, da vergleichbare Häuser in der Straße deutlich teurer gehandelt werden. Über ihre Anwältin fordert sie den Bruder auf, ein Verkehrswertgutachten durch einen unparteiischen Sachverständigen einzuholen. Die Kosten dafür soll der Nachlass tragen. Nach anfänglichem Zögern beauftragt der Bruder einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Das Gutachten kommt auf einen Verkehrswert von 420.000 Euro zum Todestag. Der Pflichtteil der Tochter fällt entsprechend deutlich höher aus als ursprünglich mitgeteilt.
Häufige Fehler
- Sich mit der Wertangabe des Erben zufriedengeben. Wer die genannte Zahl unhinterfragt akzeptiert, verschenkt möglicherweise einen erheblichen Teil des Pflichtteils.
- Ein eigenes Gutachten auf eigene Kosten beauftragen, statt den gesetzlichen Anspruch auf ein Gutachten zulasten des Nachlasses geltend zu machen.
- Den Einheitswert oder Grundsteuerwert für maßgeblich halten, weil er in Unterlagen des Erben oder des Finanzamts auftaucht.
- Zu lange warten. Auch wenn die Wertermittlung selbst keiner eigenen kurzen Frist unterliegt, läuft parallel die Verjährung des Pflichtteilsanspruchs weiter – ausführlich dazu der Grundlagenbeitrag.
- Sich mit einem Kompromisswert „irgendwo in der Mitte“ abfinden, statt auf einer nachvollziehbaren, methodisch sauberen Bewertung zu bestehen.
Häufige Fragen
Muss ich den vom Erben genannten Immobilienwert akzeptieren?
Nein. Sie haben einen eigenständigen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Wert durch einen unparteiischen Sachverständigen ermittelt wird. Mit einer einseitigen Einschätzung des Erben müssen Sie sich nicht zufriedengeben.
Wer bestimmt, welcher Sachverständige das Gutachten erstellt?
Das Gesetz verlangt einen unparteiischen Sachverständigen. In der Praxis einigen sich die Beteiligten idealerweise auf einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertung. Gelingt keine Einigung, kann die Auswahl im gerichtlichen Verfahren erfolgen.
Wer trägt die Kosten des Gutachtens?
Die Kosten fallen dem Nachlass zur Last, nicht Ihnen persönlich. Sie müssen also nicht in Vorleistung treten, um Ihren Wertermittlungsanspruch durchzusetzen.
Zählt der Preis, den der Erbe später beim Verkauf des Hauses erzielt?
Er kann ein Indiz sein, ist aber nicht automatisch bindend. Für den Pflichtteil ist der Wert am Todestag maßgeblich, und Markt oder Zustand der Immobilie können sich bis zu einem späteren Verkauf verändert haben.
Was, wenn der Erbe die Mitwirkung an der Wertermittlung verweigert?
Dann lässt sich der Anspruch gerichtlich durchsetzen. Das geschieht üblicherweise im Rahmen einer Stufenklage, die Auskunft, Wertermittlung und die anschließende Zahlung des Pflichtteils in einem Verfahren bündelt.
Ihr nächster Schritt
Wenn Ihnen der genannte Hauswert zu niedrig vorkommt, sollten Sie nicht auf eine gütliche Einigung hoffen. Machen Sie stattdessen Ihren Anspruch auf ein unparteiisches Wertgutachten aktiv geltend. Je früher Sie das tun, desto besser lässt sich die Sache noch außergerichtlich klären. Ich prüfe die Ihnen vorliegenden Unterlagen, fordere für Sie die Wertermittlung ein und setze den Anspruch notfalls gerichtlich durch. Mehr zu Ihren Rechten rund um den Pflichtteil finden Sie im Bereich Erbrecht.
Im nächsten Teil dieser Serie geht es um Schenkungen, die der Erblasser zu Lebzeiten gemacht hat. Ich zeige, wie sich diese über den Pflichtteilsergänzungsanspruch auf Ihren Anteil auswirken.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-09-18.
Christian Czirnich, Rechtsanwalt, Kirchseeon bei München
Schreiben Sie mir, welchen Wert der Erbe genannt hat und worauf er sich stützt – ich prüfe es.
Ich lese jede Nachricht selbst und antworte in der Regel am nächsten Werktag. Was Sie mir schreiben, unterliegt der anwaltlichen Verschwiegenheit, vom ersten Wort an und auch dann, wenn kein Mandat zustande kommt. Die erste Einschätzung kostet nichts.
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