Haus geerbt: Warum Sie das Grundbuch innerhalb von zwei Jahren umschreiben lassen sollten
Wer eine Immobilie erbt, wird automatisch Eigentümer – das Grundbuch bleibt aber falsch, bis Sie die Berichtigung beantragen. Reichen Sie den Antrag nicht binnen zwei Jahren nach dem Erbfall ein, wird die Umschreibung kostenpflichtig.
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Sie haben ein Haus oder eine Eigentumswohnung geerbt. Rechtlich gehört Ihnen die Immobilie ab dem Todestag. Im Grundbuch steht aber weiterhin der Name der verstorbenen Person. Diese Lücke schließt sich nicht von selbst. Sie kostet Sie bares Geld, wenn Sie zu lange warten.
Kurz gesagt
Als Erbe werden Sie mit dem Erbfall automatisch Eigentümer der geerbten Immobilie. Das gilt unabhängig davon, was im Grundbuch steht. Für die Berichtigung des Grundbuchs auf Ihren Namen fällt keine Gebühr an, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Nach Ablauf dieser Frist wird dieselbe Umschreibung wie ein gewöhnlicher Eigentumswechsel behandelt und kostet Gebühren nach dem Wert der Immobilie. Maßgeblich ist dabei nicht, wann Sie den Erbschein beantragen. Maßgeblich ist, wann der Berichtigungsantrag tatsächlich beim Grundbuchamt eingeht.
Womit ich Ihnen helfe
- Prüfung, ob und wie Ihre Erbfolge grundbuchtauglich nachgewiesen ist
- Beantragung des Erbscheins beim Nachlassgericht, wenn kein notarielles Testament vorliegt
- Fristenkontrolle, damit die Zwei-Jahres-Frist nicht unbemerkt verstreicht
- Formulierung und Einreichung des Berichtigungsantrags beim zuständigen Grundbuchamt
- Abstimmung mit Miterben, wenn die Immobilie in Erbengemeinschaft steht
Warum das Grundbuch überhaupt unrichtig wird
Eigentum an einer Immobilie geht durch Erbschaft im Wege der Gesamtrechtsnachfolge über – ohne notarielle Auflassung, ohne Grundbucheintragung, allein durch den Tod des bisherigen Eigentümers. Das Grundbuch weist noch den Namen des Erblassers aus. Es ist ab diesem Moment inhaltlich falsch und zeigt nicht mehr die wirkliche Rechtslage.
Diese Unrichtigkeit hat praktische Folgen, die über das reine Papierproblem hinausgehen. Solange Sie nicht als Eigentümer eingetragen sind, können Sie die Immobilie grundsätzlich nicht wirksam verkaufen, belasten oder beleihen. Sie müssen zuvor Ihre Erbenstellung lückenlos nachweisen. Jede Bank, jeder Notar und jeder Käufer wird auf einer aktuellen Grundbuchlage bestehen. Wer die Berichtigung aufschiebt, verschiebt das Problem nur auf später. Genau dann wird es besonders eilig – etwa wenn ein Verkauf ansteht oder eine Erbengemeinschaft auseinanderfällt.
Die Zwei-Jahres-Frist: Wann sie beginnt und wann sie endet
Nach dem Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) wird für die Eintragung von Erben des bisherigen Eigentümers keine Gebühr erhoben. Voraussetzung ist, dass der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird.
Entscheidend für die Fristberechnung sind zwei Punkte, an denen in der Praxis häufig etwas schiefgeht:
- Fristbeginn ist der Erbfall, also der Todestag des Erblassers – nicht das Datum der Testamentseröffnung, nicht die Erteilung des Erbscheins und nicht der Zeitpunkt, an dem Sie von der Erbschaft erfahren haben.
- Fristende ist der tatsächliche Eingang des Berichtigungsantrags beim Grundbuchamt. Es genügt nicht, dass Sie rechtzeitig den Erbschein beim Nachlassgericht beantragt haben. Zieht sich das Nachlassverfahren hin und liegt der Erbschein erst nach Fristablauf vor, kommt die Gebührenbefreiung nicht mehr zur Anwendung. Das gilt auch dann, wenn Sie die Verzögerung nicht zu vertreten haben.
Eine Verlängerung dieser Frist ist nicht vorgesehen. Wer die zwei Jahre verstreichen lässt, zahlt die volle Eintragungsgebühr. Sie richtet sich nach dem Wert der Immobilie und fällt bei größeren Objekten spürbar ins Gewicht. Die Regelung gilt im Übrigen auch dann, wenn Sie erst im Zuge einer Erbauseinandersetzung als Eigentümer eingetragen werden. Das betrifft etwa den Fall, dass eine Erbengemeinschaft die Immobilie einem Miterben zuweist.
Der Nachweis der Erbfolge: Was das Grundbuchamt verlangt
Damit das Grundbuchamt Sie überhaupt als neuen Eigentümer einträgt, müssen Sie Ihre Erbenstellung förmlich nachweisen. Nach § 35 GBO erfolgt dieser Nachweis grundsätzlich durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis.
Eine wichtige Ausnahme gilt, wenn ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag vorliegt: In diesem Fall genügen die eröffnete letztwillige Verfügung und das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts als Nachweis – ein zusätzlicher Erbschein ist dann in der Regel nicht nötig. Das Grundbuchamt kann einen Erbschein aber trotzdem verlangen, wenn die Erbfolge aus dem Testament und dem Eröffnungsprotokoll nicht klar hervorgeht. Das kommt vor, wenn Auslegungsfragen offenbleiben oder die Erbeinsetzung unklar formuliert ist.
Liegt dagegen nur ein privatschriftliches (handschriftliches) Testament vor oder gilt die gesetzliche Erbfolge, führt in der Praxis kaum ein Weg am Erbschein vorbei. Da die Bearbeitungszeit beim Nachlassgericht mehrere Monate betragen kann, sollten Sie den Erbschein so früh wie möglich beantragen. Für die Zwei-Jahres-Frist zählt am Ende nur der Eingang beim Grundbuchamt, nicht der Antrag beim Nachlassgericht.
Auch wenn Sie die Immobilie behalten wollen: Die Berichtigungspflicht besteht
Manche Erben denken, eine Grundbuchberichtigung sei nur bei einem anstehenden Verkauf nötig. Das greift zu kurz. Nach § 82 GBO soll das Grundbuchamt dem Eigentümer eine Verpflichtung auferlegen: den Berichtigungsantrag zu stellen und die dafür notwendigen Unterlagen zu beschaffen. Das geschieht, sobald das Amt von der Unrichtigkeit erfährt – etwa durch eine Mitteilung des Nachlassgerichts. Das Grundbuchamt kann diese Aufforderung zurückstellen, solange berechtigte Gründe dagegensprechen, etwa ein noch laufendes Erbscheinsverfahren. Ein dauerhaftes Ignorieren ist damit aber nicht vorgesehen: Früher oder später wird die Berichtigung eingefordert, und dann ist die kostenfreie Zwei-Jahres-Frist möglicherweise bereits verstrichen.
Ein typischer Fall aus der Beratung
Ein Mandant erbt zusammen mit seiner Schwester das Elternhaus. Die Geschwister sind sich einig: Er soll das Haus übernehmen und die Schwester auszahlen. Zunächst kümmern sie sich aber um Haushaltsauflösung, Behördengänge und die Auseinandersetzung mit weiteren Nachlassgegenständen. Der Erbschein wird erst anderthalb Jahre nach dem Erbfall beantragt, weil das Nachlassgericht zuvor Rückfragen zu einem älteren Testament hatte. Als der Erbschein neun Monate später vorliegt, sind bereits über zwei Jahre seit dem Todestag vergangen. Die Grundbuchberichtigung ist zwar weiterhin problemlos möglich. Sie löst aber die volle wertabhängige Gebühr aus – ein Betrag, der bei rechtzeitiger Antragstellung vollständig vermieden worden wäre.
Häufige Fehler
- Die Frist an den Erbschein statt an den Erbfall knüpfen. Wer erst nach Erhalt des Erbscheins zu rechnen beginnt, hat die Frist oft schon überschritten.
- Den Antrag beim Nachlassgericht mit dem Antrag beim Grundbuchamt verwechseln. Nur der Eingang beim Grundbuchamt zählt für die Gebührenfreiheit.
- Bei mehreren Erben abwarten, bis “alles geklärt” ist. Die Grundbuchberichtigung auf die Erbengemeinschaft ist unabhängig von einer späteren Auseinandersetzung möglich. Sie sollte nicht auf die endgültige Verteilung verschoben werden.
- Den Erbschein zu spät beantragen, weil andere Nachlassangelegenheiten zunächst Vorrang bekommen. Bearbeitungszeiten beim Nachlassgericht lassen sich nicht beschleunigen, sobald die Frist bereits knapp wird.
- Ein handschriftliches Testament für ausreichend halten. Prüfen Sie vorab, ob das Grundbuchamt im Einzelfall dennoch einen Erbschein verlangt.
Häufige Fragen
Muss ich das Grundbuch überhaupt berichtigen lassen, wenn ich die Immobilie nicht verkaufen will?
Rechtlich sind Sie bereits mit dem Erbfall Eigentümer, unabhängig vom Grundbucheintrag. Das Grundbuchamt kann Sie jedoch nach § 82 GBO zur Berichtigung auffordern. Spätestens bei einem späteren Verkauf, einer Beleihung oder einer Erbauseinandersetzung führt an der Berichtigung außerdem kein Weg vorbei. Wer frühzeitig und innerhalb der Zwei-Jahres-Frist handelt, spart zudem Gebühren.
Was passiert, wenn ich die Zwei-Jahres-Frist verpasse?
Die Grundbuchberichtigung bleibt weiterhin möglich. Sie kostet dann aber Gebühren wie eine gewöhnliche Eigentumsumschreibung, berechnet nach dem Wert der Immobilie. Eine Verlängerung oder Wiedereinsetzung in die Frist sieht das Gesetz nicht vor.
Zählt der Tag, an dem ich den Erbschein beantrage, für die Frist?
Nein. Maßgeblich ist ausschließlich der Tag, an dem der Berichtigungsantrag beim Grundbuchamt eingeht. Verzögerungen beim Nachlassgericht gehen zu Ihren Lasten, auch wenn Sie den Erbschein rechtzeitig beantragt haben.
Brauche ich in jedem Fall einen Erbschein?
Nicht zwingend. Liegt ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag vor, genügen in der Regel die eröffnete Verfügung und das gerichtliche Eröffnungsprotokoll als Nachweis. Bei privatschriftlichen Testamenten oder gesetzlicher Erbfolge verlangt das Grundbuchamt üblicherweise einen Erbschein.
Wir sind mehrere Erben – auf wen wird das Grundbuch umgeschrieben?
Solange die Erbengemeinschaft nicht auseinandergesetzt ist, werden alle Miterben gemeinsam als Eigentümer in Erbengemeinschaft eingetragen. Die Zwei-Jahres-Frist gilt auch dann, wenn die Immobilie erst im Rahmen der späteren Erbauseinandersetzung einem einzelnen Erben zugewiesen wird.
Ihr nächster Schritt
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sollten Sie den Zeitpunkt des Erbfalls und den Stand Ihres Erbnachweises jetzt klären. Warten Sie nicht, bis ein Verkauf oder eine Bank die Berichtigung einfordert. Ich prüfe für Sie, welcher Nachweis in Ihrem Fall ausreicht. Ich treibe die Beantragung des Erbscheins voran und sorge dafür, dass der Berichtigungsantrag rechtzeitig beim Grundbuchamt eingeht. Auch bei allen anderen Fragen rund um Nachlass und Erbauseinandersetzung berate ich Sie im Bereich Erbrecht umfassend. Im nächsten Teil dieser Serie geht es darum, wie Sie als Erbengemeinschaft eine geerbte Immobilie sinnvoll auseinandersetzen. Das gilt besonders, wenn sich die Miterben nicht ohne Weiteres einig sind.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-09-24.
Christian Czirnich, Rechtsanwalt, Kirchseeon bei München
Schildern Sie mir, wann der Erbfall war und ob das Grundbuch schon berichtigt ist – ich prüfe es.
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