Erbrecht2026-11-13

Verschenktes Haus: Zählt für meinen Pflichtteil der Wert am Todestag oder am Schenkungstag?

Beim verschenkten Haus gilt im Grundsatz der Wert am Todestag — war der Wert am Schenkungstag niedriger, zählt nur dieser. Wie der Vergleich läuft, wann die Zehnjahresfrist beginnt und welche Zahlen Sie verlangen können.

Kuchen mit fehlendem Stück, in dessen Lücke ein kleines Haus steht – ein verschenktes Haus mindert den Pflichtteil — KI-generierte Illustration – Kanzlei Czirnich

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Sie wissen, dass Ihr Pflichtteil durch die Schenkung geschmälert wurde — und Sie wissen, dass das Haus heute ein Vielfaches von damals wert ist. Der Beschenkte rechnet mit dem alten Wert, Sie mit dem heutigen. Von dieser einen Frage hängt oft der größere Teil Ihres Anspruchs ab, deshalb beantworte ich sie hier bis zum Grund.

Kurz gesagt

Bei einer Immobilie gilt im Grundsatz der Wert zur Zeit des Erbfalls, also am Todestag. War der Wert zur Zeit der Schenkung niedriger, wird nur dieser niedrigere Wert angesetzt (§ 2325 Abs. 2 BGB, sogenanntes Niederstwertprinzip). Es zählt also der kleinere der beiden Werte — wobei der damalige Wert für den Vergleich auf das heutige Preisniveau umgerechnet wird, sonst würde allein die Geldentwertung das Ergebnis bestimmen. Erst danach kommt die Abschmelzung um ein Zehntel pro Jahr seit der Schenkung (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Womit ich Ihnen helfe

Ich setze Ihren Auskunfts- und Wertermittlungsanspruch gegen den Erben durch (§ 2314 BGB) — die Kosten der Wertermittlung trägt dabei der Nachlass.
Ich beschaffe Grundbuchauszug und Notarurkunde und bestimme den Tag, an dem die Schenkung rechtlich vollzogen war. Davon hängt die Zehnjahresfrist ab.
Ich rechne beide Stichtagswerte gegeneinander, bereinige den alten Wert um die Kaufkraft und zähle die Abschmelzungsjahre nach.
Ich bewerte einen vorbehaltenen Nießbrauch oder ein Wohnrecht und prüfe, ob die Frist überhaupt zu laufen begonnen hat.
Ich mache den Ergänzungsanspruch gegen den Erben geltend und, wenn der Nachlass dafür nicht reicht, den Anspruch gegen den Beschenkten (§ 2329 BGB).
Ich sichere die Verjährung, bevor sie Ihnen den Anspruch nimmt.

Der Stichtagsvergleich: zwei Werte, der kleinere gewinnt

§ 2325 Abs. 2 BGB unterscheidet zwei Arten von Geschenken. Eine verbrauchbare Sache — Geld etwa — wird mit dem Wert zur Zeit der Schenkung angesetzt. Jeder andere Gegenstand, und damit auch ein Haus oder eine Wohnung, wird mit dem Wert zur Zeit des Erbfalls angesetzt; war der Wert zur Zeit der Schenkung geringer, wird nur dieser in Ansatz gebracht.

Das heißt für Sie in der Praxis: Der Beschenkte profitiert nicht von Wertsteigerungen, Sie tragen aber auch kein Risiko aus einem späteren Wertverfall. Der Rechenweg hat vier Schritte:

Verkehrswert der Immobilie am Todestag ermitteln.
Verkehrswert am Tag der Schenkung ermitteln, einschließlich der damaligen Belastungen.
Den Wert aus Schritt 2 auf das Preisniveau des Todesjahres umrechnen. Das Gesetz schreibt diese Umrechnung nicht ausdrücklich vor; sie folgt daraus, dass sonst zwei nicht vergleichbare Geldgrößen verglichen würden, und wird in der Praxis über einen Verbraucherpreisindex geführt.
Den kleineren der beiden Werte nehmen — das ist der Ausgangswert für die Ergänzungsrechnung.

Wichtig ist die Reihenfolge: Erst steht der Stichtagswert fest, dann wird abgeschmolzen. Wer in umgekehrter Reihenfolge rechnet, kommt regelmäßig auf einen falschen Betrag.

Die Zehnjahresfrist und die Abschmelzung

§ 2325 Abs. 3 BGB berücksichtigt die Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall in vollem Umfang und in jedem weiteren Jahr um ein Zehntel weniger. Liegen zehn Jahre zwischen der Leistung und dem Erbfall, bleibt die Schenkung außer Ansatz. Eine Schenkung, die sieben Jahre und einige Monate zurückliegt, fällt in das achte Jahr und wird deshalb noch mit drei Zehnteln berücksichtigt.

Eine Ausnahme, die viele überrascht: Bei einer Schenkung an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor der Auflösung der Ehe. Hat der Erblasser dem Ehepartner das Haus übertragen und die Ehe bis zum Tod bestanden, nützt dem Beschenkten der Zeitablauf nichts — die Schenkung zählt in vollem Umfang.

Wann gilt das Haus als „geleistet“? Der Tag, auf den es ankommt

Die Frist läuft ab der Leistung, nicht ab der Unterschrift beim Notar. Bei einem Grundstück verlangt § 873 Abs. 1 BGB für die Eigentumsübertragung die Einigung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Solange die Eintragung fehlt, ist das Eigentum nicht übergegangen. § 518 BGB verlangt für das Schenkungsversprechen die notarielle Beurkundung und lässt den Formmangel erst durch die Bewirkung der versprochenen Leistung heilen.

Daraus folgt ein Hebel, der in der Praxis oft übersehen wird. Liegen zwischen Notartermin und Grundbucheintragung Monate oder sogar Jahre, kann sich die Abschmelzungsstufe um eine ganze Zehntelstufe verschieben. Und ist die Eintragung nie erfolgt, hat die Immobilie den Erblasser rechtlich gar nicht verlassen — dann geht es nicht um eine Ergänzung nach § 2325 BGB, sondern das Objekt gehört zum Nachlass selbst, der nach § 2311 BGB mit Bestand und Wert zur Zeit des Erbfalls zu bewerten ist. Der volle heutige Wert liegt dann in der Pflichtteilsrechnung.

Hat sich der Schenker ein Nießbrauchs- oder ein umfassendes Wohnrecht vorbehalten, ist zusätzlich zu prüfen, ob er sich der Sache wirtschaftlich überhaupt schon entzogen hat. Diese Frage wird nach den Umständen des einzelnen Falls beantwortet und ist einer der häufigsten Streitpunkte überhaupt — pauschal lässt sie sich nicht beantworten, weder in die eine noch in die andere Richtung.

Welche Zahlen Sie verlangen können

Ohne belastbare Werte ist jede Rechnung Spekulation. Sind Sie pflichtteilsberechtigt und nicht Erbe, schuldet Ihnen der Erbe nach § 2314 Abs. 1 BGB Auskunft über den Bestand des Nachlasses. Sie können verlangen, bei der Aufnahme des Verzeichnisses zugezogen zu werden, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird und dass das Verzeichnis durch die zuständige Behörde oder einen Notar aufgenommen wird. Nach § 2314 Abs. 2 BGB fallen diese Kosten dem Nachlass zur Last, nicht Ihnen.

Für die verschenkte Immobilie brauchen Sie zusätzlich den Vollzugszeitpunkt. Dafür führt der Weg über das Grundbuch; ein berechtigtes Interesse an der Einsicht lässt sich als pflichtteilsberechtigte Person in der Regel darlegen.

Ein typischer Fall

Der Vater überträgt sein Einfamilienhaus im Frühjahr 2019 auf den Sohn, ohne sich Rechte vorzubehalten; eingetragen wird die Übertragung im Mai 2019. Im November 2026 stirbt er. Erben sind nach dem Testament allein der Sohn; die Tochter ist pflichtteilsberechtigt. Weitere Abkömmlinge und ein Ehegatte sind nicht vorhanden.

Die Zahlen wähle ich hier frei, nur um den Weg zu zeigen. Am Todestag ist das Haus 600.000 Euro wert, im Mai 2019 waren es 400.000 Euro, umgerechnet auf das Preisniveau 2026 etwa 480.000 Euro. Nach dem Niederstwertprinzip ist der niedrigere Wert maßgeblich, also 480.000 Euro. Zwischen Eintragung und Erbfall liegen sieben Jahre und sechs Monate, die Schenkung fällt damit in das achte Jahr und wird mit drei Zehnteln berücksichtigt: 144.000 Euro gehen in die Ergänzungsrechnung ein. Der gesetzliche Erbteil der Tochter wäre die Hälfte, ihre Pflichtteilsquote damit ein Viertel — aus der Schenkung folgen also 36.000 Euro, zusätzlich zu ihrem Pflichtteil am übrigen Nachlass. Hätte der Vater ein halbes Jahr länger gelebt, wären es nur zwei Zehntel gewesen.

Häufige Fehler

Nur den heutigen Marktwert nennen und die Abschmelzung übersehen — oder umgekehrt nur die Abschmelzung sehen und den Stichtagsvergleich nicht führen.
Das Datum der Notarurkunde als Fristbeginn nehmen, statt den Tag der Grundbucheintragung zu prüfen.
Den alten Kaufpreis ungerechnet mit dem heutigen Wert vergleichen und so den Niederstwert zu niedrig ansetzen.
Sich auf eine Maklereinschätzung oder einen Bodenrichtwert verlassen, statt den Wertermittlungsanspruch zu nutzen, dessen Kosten der Nachlass trägt.
Monate mit dem Beschenkten verhandeln, ohne die Verjährung im Blick zu haben. Der Pflichtteilsanspruch verjährt in drei Jahren; beim Anspruch gegen den Beschenkten beginnt die Frist nach § 2332 Abs. 1 BGB mit dem Erbfall, unabhängig davon, wann Sie von der Schenkung erfahren haben.
Annehmen, der eigene Verzicht oder eine Vereinbarung von damals sei ohne Bedeutung. Was Sie oder der Beschenkte früher unterschrieben haben, ändert die Rechnung unter Umständen erheblich und gehört vor jedem Schreiben auf den Tisch.

Häufige Fragen

Zählt der Todestagswert auch, wenn der Beschenkte das Haus saniert hat?

Verglichen wird der Wert des verschenkten Gegenstands, nicht der Wert der Arbeit des Beschenkten. Hat er nach der Übertragung aus eigenen Mitteln erheblich investiert, ist im Einzelfall herauszurechnen, was auf diese Aufwendungen zurückgeht — verschenkt wurde das Haus im damaligen Zustand. Das ist regelmäßig Streitpunkt und steht und fällt mit Belegen über Umfang und Finanzierung der Maßnahmen.

Mein Vater hat sich ein Wohnrecht vorbehalten — läuft die Zehnjahresfrist trotzdem?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Maßgeblich ist, ob der Schenker die Immobilie wirtschaftlich tatsächlich aus der Hand gegeben hat oder ob er sie über den Vorbehalt im Kern weiter nutzt wie vorher. Je umfassender das vorbehaltene Recht ist, desto näher liegt die Frage, ob eine Leistung im Sinne des Gesetzes schon vorliegt — geprüft wird das anhand des konkreten Vertrags und der tatsächlichen Nutzung.

Was kann ich tun, wenn im Nachlass nichts mehr ist?

Soweit der Erbe zur Ergänzung des Pflichtteils nicht verpflichtet ist, können Sie nach § 2329 Abs. 1 BGB vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenks verlangen, und zwar nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung. Der Beschenkte kann die Herausgabe nach § 2329 Abs. 2 BGB durch Zahlung des fehlenden Betrags abwenden — in der Praxis endet das meist in einer Zahlung, nicht in der Rückübertragung des Hauses.

Wer zahlt das Wertgutachten?

Die Kosten der Wertermittlung, die Sie nach § 2314 Abs. 1 BGB verlangen können, fallen nach § 2314 Abs. 2 BGB dem Nachlass zur Last. Ein zusätzliches eigenes Gutachten, das Sie unabhängig davon in Auftrag geben, tragen Sie zunächst selbst; ob es sich lohnt, hängt davon ab, wie weit die Werte auseinanderliegen.

Gilt der Todestagswert auch für geschenktes Geld?

Nein. Bei einer verbrauchbaren Sache, und dazu zählt Geld, ist nach § 2325 Abs. 2 Satz 1 BGB der Wert zur Zeit der Schenkung maßgeblich — hier wird in der Praxis die Kaufkraft angepasst, aber keine Wertentwicklung nachvollzogen. Wurde das Geld allerdings zweckgebunden für den Erwerb einer Immobilie gegeben, ist genau hinzusehen, was tatsächlich verschenkt wurde.

Ihr nächster Schritt

Die Rechnung steht und fällt mit zwei Daten und zwei Werten: dem Tag der Grundbucheintragung und dem Todestag, dem damaligen und dem heutigen Verkehrswert. Alles vier können Sie sich beschaffen, und für die Werte zahlt der Nachlass. Wenn Sie mir Sterbedatum, Testament oder Erbschein, die Notarurkunde und einen Grundbuchauszug schicken, sage ich Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall den höheren Betrag ergibt, mit welcher Abschmelzungsstufe zu rechnen ist und wie viel Zeit Ihnen bis zur Verjährung bleibt. Weitere Fragen rund um Pflichtteil, Testament und Nachlass finden Sie unter Erbrecht.

Was mich das kostet, sage ich Ihnen vorab im Erstgespräch — nach dem RVG oder nach Vereinbarung, und ich prüfe für Sie, ob eine Rechtsschutzversicherung eintritt. Ich arbeite bundesweit, das Gespräch führen wir per Video oder Telefon. Was Sie mir sagen, unterliegt meiner Verschwiegenheitspflicht, auch wenn es nicht zu einem Mandat kommt.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Prüfung Ihres Einzelfalls.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-11-13.

Christian Czirnich, Rechtsanwalt, Kirchseeon bei München

Schreiben Sie mir, welche Immobilie verschenkt wurde und wann – ich sehe es mir an.

Ich lese jede Nachricht selbst und antworte in der Regel am nächsten Werktag. Was Sie mir schreiben, unterliegt der anwaltlichen Verschwiegenheit, vom ersten Wort an und auch dann, wenn kein Mandat zustande kommt. Die erste Einschätzung kostet nichts.