Erbrecht2026-10-23

Meine Mutter ist gestorben — wie komme ich als Erbe aus ihrem Mietvertrag heraus?

Als Erbe übernehmen Sie den Mietvertrag Ihrer verstorbenen Mutter nicht automatisch für immer: Es gibt ein Sonderkündigungsrecht mit eigener Frist. Ich erkläre, wann sie läuft, was Vorrang hat und wie Sie ohne volle Haftung aus dem Vertrag kommen.

Kündigungsbrief für die geerbte Mietwohnung, Wohnungsschlüssel und Kalenderblatt mit markiertem Tag als Fristsymbol — KI-generierte Illustration – Kanzlei Czirnich

Artikel anhörenKI-Stimme · 9 Min.

Sie haben gerade Ihre Mutter verloren, und zwischen Beerdigung, Behördengängen und Trauer taucht eine Frage auf, die sich wie Hohn anfühlt: Was wird aus der Mietwohnung? Die Miete läuft weiter, der Vermieter meldet sich vielleicht schon, und niemand erklärt Ihnen, dass Sie als Erbe gar nicht zwangsläufig für immer an diesem Vertrag festhängen.

Kurz gesagt

Als Erbe müssen Sie den Mietvertrag Ihrer Mutter nicht bis zum regulären Vertragsende durchhalten. Tritt niemand mit gesetzlichem Vorrang (Ehegatte, Lebenspartner, Haushaltsangehörige) in den Vertrag ein, geht er zwar auf Sie über — Sie können ihn dann aber außerordentlich kündigen, mit einer Frist von rund drei Monaten. Entscheidend ist, ab wann diese Frist läuft und dass Sie sie nicht verstreichen lassen, weil sonst unnötig lange Mietzahlungen als Nachlassverbindlichkeit auf Sie zukommen.

Womit ich Ihnen helfe

Klären, ob vorrangig eintrittsberechtigte Personen existieren und ob deren Frist schon läuft oder abgelaufen ist
Ihre persönliche Monatsfrist für die Sonderkündigung exakt berechnen
Das Kündigungsschreiben rechtssicher formulieren und fristwahrend zustellen
Bei mehreren Miterben die gemeinsame Erklärung gegenüber dem Vermieter koordinieren
Bei überschuldetem Nachlass die Haftung auf den Nachlass beschränken, statt mit Ihrem eigenen Vermögen für die Miete einzustehen
Mit dem Vermieter Übergabe, Kaution und offene Forderungen abwickeln

Wer hat Vorrang vor Ihnen als Erbe

Bevor Sie überhaupt kündigen können, muss klar sein, ob der Mietvertrag Ihrer Mutter wirklich bei Ihnen landet. Das Gesetz schiebt bestimmte Personen vor den Erben:

Hat Ihre Mutter mit einem Ehegatten, einer Lebenspartnerin oder einem Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt geführt, tritt diese Person mit dem Tod automatisch in den Mietvertrag ein — unabhängig davon, ob sie im Vertrag steht. War niemand davon vorhanden, rücken Kinder nach, die im Haushalt der Mutter gelebt haben, danach andere Familienangehörige oder Personen, die dauerhaft mit ihr zusammengelebt haben. Diese eintrittsberechtigten Personen können den Eintritt innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter ablehnen; dann gilt ihr Eintritt als nicht erfolgt, und der Vertrag geht erst dadurch auf den Erben über.

War Ihre Mutter nicht allein, sondern gemeinsam mit einer anderen Person Mieterin desselben Vertrags (zum Beispiel beide Partner standen im Mietvertrag), wird dieser mit der überlebenden Person automatisch fortgesetzt. Als Erbe sind Sie dann gar nicht Vertragspartei und müssen auch nichts kündigen — der Vertrag betrifft Sie nicht.

Erst wenn beides ausscheidet — keine vorrangig eintretende Person, kein überlebender Mitmieter — geht der Mietvertrag auf Sie als Erbe über. Genau für diesen Fall gibt es das Sonderkündigungsrecht.

Ihre Frist zur Kündigung

Sobald der Vertrag bei Ihnen gelandet ist, können sowohl Sie als Erbe als auch der Vermieter innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, mit der gesetzlichen Frist. Zwei Dinge müssen Sie dabei trennen:

Die Monatsfrist ist eine Ausschlussfrist, um das Recht zur Sonderkündigung überhaupt zu nutzen. Sie beginnt erst, wenn Sie zweierlei wissen: dass Ihre Mutter verstorben ist und dass kein Eintritt und keine Fortsetzung des Vertrags durch eine vorrangige Person stattgefunden hat. Gibt es eine eintrittsberechtigte Person, die noch ihre eigene Monatsfrist zur Ablehnung laufen hat, beginnt Ihre Frist regelmäßig erst, wenn diese Frist abgelaufen oder die Ablehnung erklärt ist — nicht schon mit dem Todestag. Versäumen Sie diese Monatsfrist, verlieren Sie das Sonderkündigungsrecht; Sie können den Vertrag dann nur noch nach den normalen Regeln kündigen, was für Sie als Mieterseite im Ergebnis ähnlich schnell geht, aber die besonderen Vorteile der Sonderkündigung entfallen.

Die Kündigungsfrist selbst — also wie lange der Vertrag nach Ihrer Erklärung noch läuft — beträgt rund drei Monate, mit einer Besonderheit: Ihre Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, dann endet der Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats. Geht sie erst danach zu, verschiebt sich alles um einen Monat. Wer also am 2. eines Monats kündigt, braucht knapp drei Monate; wer die ersten Werktage verpasst, einen Monat mehr.

Ihre Haftung für die Miete bis zur Beendigung

Hier liegt das eigentliche finanzielle Risiko: Die Miete, die bis zur wirksamen Beendigung des Vertrags anfällt, ist eine Nachlassverbindlichkeit. Als Erbe haften Sie dafür zunächst mit Ihrem gesamten Vermögen, nicht nur mit dem, was Sie aus dem Nachlass erhalten. Je länger Sie zögern zu kündigen, desto länger läuft diese Verpflichtung.

Ist der Nachlass überschuldet oder wissen Sie nicht, ob er die Mietschulden deckt, können Sie Ihre Haftung auf den Nachlass beschränken. Möglich ist das über eine Nachlassverwaltung oder — wenn der Nachlass dafür zu gering ist — über die sogenannte Dürftigkeitseinrede: Sie verweigern dann die Zahlung aus Ihrem eigenen Vermögen und müssen dem Gläubiger nur das überlassen, was im Nachlass noch vorhanden ist. Diese Beschränkung tritt nicht automatisch ein; Sie müssen sie gegenüber dem Vermieter aktiv einwenden beziehungsweise das Verfahren beantragen. Wer das versäumt, haftet im Zweifel unbeschränkt weiter.

Erbengemeinschaft: Wenn Sie nicht allein erben

Erben Sie zusammen mit Geschwistern oder anderen Miterben, bilden Sie eine Erbengemeinschaft, der der Nachlass als gemeinschaftliches Vermögen zusteht. Der Mietvertrag geht dann auf die Erbengemeinschaft als Ganzes über — die Kündigung muss von allen Miterben gemeinsam erklärt werden und muss, wenn der Vermieter kündigt, auch allen zugehen. Ein einzelner Miterbe kann den Vertrag nicht allein beenden. In der Praxis bedeutet das: Bevor Sie kündigen, müssen Sie sich mit den übrigen Miterben einig sein und die Erklärung gemeinsam unterschreiben oder einen von Ihnen bevollmächtigen.

Ein typischer Fall

Eine Mandantin erfährt vom Tod ihrer Mutter, die allein in einer gemieteten Wohnung lebte. Kein Partner, keine im Haushalt lebenden Kinder — der Vertrag geht direkt auf die beiden Erbinnen über, die Mandantin und ihre Schwester. Die Monatsfrist zur Sonderkündigung beginnt mit dem Tag, an dem beide vom Tod wissen; da keine vorrangige Person existiert, ist sofort klar, dass niemand eintritt. Die Schwestern lassen sich Zeit mit der Haushaltsauflösung und kündigen erst nach sechs Wochen — die Monatsfrist für das Sonderkündigungsrecht ist dann bereits verstrichen. Sie kündigen trotzdem, nun eben ohne den Sondertatbestand, mit derselben rund dreimonatigen Frist, die ihnen als Mieterseite ohnehin zugestanden hätte. Der eigentliche Schaden entsteht an anderer Stelle: Weil der Nachlass knapp bemessen ist und niemand die Haftung rechtzeitig beschränkt hat, haften beide Schwestern für die laufende Miete auch mit eigenem Geld.

Häufige Fehler

Die Kündigung wird erst nach der Haushaltsauflösung verschickt, obwohl die Monatsfrist für das Sonderkündigungsrecht da längst läuft oder schon abgelaufen ist.
Niemand prüft, ob eine eintrittsberechtigte Person existiert — dadurch wird falsch gekündigt oder an die falsche Partei adressiert.
Bei mehreren Miterben kündigt nur einer, ohne dass die anderen mitunterschreiben oder bevollmächtigt haben.
Die Haftungsbeschränkung wird nicht erwogen, obwohl der Nachlass die laufende Miete gar nicht deckt.
Die Kündigung wird kurz nach dem dritten Werktag eines Monats abgeschickt, wodurch sich die Frist unnötig um einen weiteren Monat verlängert.

Häufige Fragen

Muss ich als Erbe die Wohnung sofort räumen?

Nein. Solange der Mietvertrag läuft, haben Sie als Erbe das Recht, die Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu nutzen oder zu räumen — niemand kann Sie zu sofortigem Auszug zwingen. Die Räumung sollten Sie aber nicht unnötig hinauszögern, da die Miete bis zur Vertragsbeendigung weiterläuft und aus dem Nachlass beziehungsweise Ihrem Vermögen zu zahlen ist.

Was passiert mit der Kaution?

Die Kaution gehört zum Nachlass, soweit der Vermieter sie nicht mit offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnet, etwa Mietrückständen oder Schäden an der Wohnung. Die Abrechnung erfolgt regelmäßig erst nach Rückgabe der Wohnung und Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters.

Was, wenn ich die Erbschaft wegen der Mietschulden ausschlagen will?

Wenn der Nachlass insgesamt überschuldet ist, kann die Ausschlagung der Erbschaft eine Option sein — dann sind Sie auch nicht Vertragspartei des Mietvertrags. Das ist eine eigenständige Entscheidung mit eigener, sehr kurzer Frist und betrifft den gesamten Nachlass, nicht nur die Wohnung; dazu berate ich Sie im Rahmen des Erbrechts gesondert.

Ab wann läuft meine Frist, wenn ich erst spät vom Tod erfahre?

Die Monatsfrist für das Sonderkündigungsrecht beginnt erst mit Ihrer tatsächlichen Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand vorrangig eingetreten ist — nicht mit dem Todestag selbst. Erfahren Sie also erst Wochen später vom Tod Ihrer Mutter, beginnt Ihre Frist entsprechend später.

Kann der Vermieter mir ebenfalls kündigen?

Ja. Auch der Vermieter kann innerhalb eines Monats ab Kenntnis, dass der Vertrag auf den Erben übergegangen ist, mit derselben gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen, ohne dafür ein besonderes Interesse nachweisen zu müssen. Das kann für Sie entlastend sein, wenn Sie die Wohnung ohnehin nicht weiterführen wollen.

Ihr nächster Schritt

Jeder Tag, an dem Sie mit der Kündigung warten, kann die Monatsfrist für Ihr Sonderkündigungsrecht näher an ihr Ende bringen oder unnötig Mietkosten aus dem Nachlass oder Ihrem eigenen Vermögen entstehen lassen. Schildern Sie mir den Mietvertrag und die Familiensituation Ihrer Mutter — ich prüfe, ob und seit wann Ihre Frist läuft, kündige fristwahrend für Sie und sichere ab, dass Sie nicht über den Nachlass hinaus für die Miete haften. Ich vertrete Sie bundesweit, per Video oder Telefon.


**Hinweis zur Dateiablage:** Das Schreiben in den Projektpfad wurde von der Berechtigungsabfrage blockiert. Wenn Sie mir Schreibzugriff auf den Zielordner (oder ein anderes Verzeichnis) geben, lege ich die Datei gern direkt unter `mietwohnung-des-verstorbenen-kuendigen.md` ab.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-10-23.

Christian Czirnich, Rechtsanwalt, Kirchseeon bei München

Schildern Sie mir, wie es um die Mietwohnung Ihrer Mutter steht – ich sehe es mir an.

Ich lese jede Nachricht selbst und antworte in der Regel am nächsten Werktag. Was Sie mir schreiben, unterliegt der anwaltlichen Verschwiegenheit, vom ersten Wort an und auch dann, wenn kein Mandat zustande kommt. Die erste Einschätzung kostet nichts.